Für die meisten Menschen ist ein Eigenheim eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Daher ist es umso wichtiger, dass die Baufinanzierung nicht nur solide geplant, sondern auch gegen unvorhergesehene Risiken abgesichert wird.
Mögliche Risiken sind unter anderem eine Zinsänderung, ein Jobverlust, aber auch unerwartete Kosten sowie Schäden am Objekt selbst, die es im schlimmsten Fall unbewohnbar machen können.
Was bedeutet „Absicherung" bei einer Baufinanzierung und bei Immobilieneigentum nun konkret? Und welche Faktoren sind wirklich entscheidend? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Überblick über alle relevanten Schutzebenen – von der Finanzierungsstruktur über staatliche Förderungen bis hin zu externen Versicherungsbausteinen.
Die Finanzierungsstruktur ist der wichtigste Schutzfaktor und spielt die Hauptrolle, bevor zusätzliche Absicherungen als Ergänzung hinzukommen. Viele Risiken entstehen gar nicht erst, wenn die Finanzierung von Anfang an auf einem stabilen Fundament steht.
Als wichtigste Faustregeln gelten die folgenden Punkte:
Ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet:
Die Zinsbindungsfrist ist eine oft unterschätzte Vorsorge. Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen am Kapitalmarkt und schafft Planungssicherheit. In Zeiten niedriger Zinsen ist sie besonders wertvoll, doch auch in einem normalen Zinsumfeld sorgt Kalkulierbarkeit für Sicherheit. Im Falle einer Baufinanzierung sind Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren üblich.
Von Experten wird empfohlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen sollte. Auf diese Weise bleibt ein finanzieller Spielraum für Lebenshaltungskosten und Unvorhergesehenes vorhanden.
Ein anfänglicher Tilgungssatz von mindestens zwei Prozent der Kreditsumme sorgt dafür, dass Sie die Restschuld in einem überschaubaren Zeitraum abbauen. Eine zu niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit erheblich und erhöht das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung.
Mehr zu den Grundlagen der Baufinanzierung lesen Sie in unserem Ratgeberartikel „Wann bekommt man einen Kredit für ein Haus?“
Neben der Finanzierungsstruktur ist eine ausreichende Liquiditätsreserve einer der effektivsten Schutzmechanismen.
Experten empfehlen mindestens drei bis sechs Monatsraten als liquide Reserve. Sie dient zur Überbrückung von kurzfristigen Engpässen – etwa bei einem Jobwechsel, einer Erkrankung oder unerwarteten Ausgaben.
Immobilien können unvorhergesehene Kosten verursachen. Vor allem bei in die Jahre gekommenen Immobilien kann Sanierungsbedarf bei Heizung, Dach oder Fenstern entstehen. Neben dem baulichen Verschleiß wird aber auch die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden zunehmend zum Thema. Hohe (und steigende) Energiekosten machen energetische Sanierungen wirtschaftlich sinnvoll – zum Beispiel bei Dämmung oder Heizungstausch.
Das Ziel ist die Klimaneutralität von Gebäuden. Die damit verbundene politische Regulatorik (EU-Gebäuderichtlinie, GEG) kann künftig Sanierungspflichten für Eigentümer nach sich ziehen. Rücklagen sollten daher auch mögliche energetische Modernisierungskosten einkalkulieren.
Neben dem baulichen und energetischen Zustand gibt es weitere Faktoren, darunter die Bauweise und die Ausstattung der Gebäude wie beispielsweise die Aufzugsanlagen.
Die optimale Höhe der Instandhaltungsrücklage ist stark objektbezogen. Zur Ermittlung konkreter Summen stehen diverse Berechnungsmethoden zur Verfügung. Als Referenz wird dabei häufig die gesetzlich verankerte Instandhaltungskostenpauschale für den sozialen Wohnungsbau genutzt. Vom Verband Privater Bauherren e. V. wird empfohlen, nicht weniger als einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat zurückzulegen.
Staatliche Programme sind nicht nur günstige Finanzierungsquellen – sie können in Kombination mit der Baufinanzierung auch die finanzielle Belastung reduzieren und damit indirekt zur Absicherung beitragen.
Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse, insbesondere für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Förderprogramme wie die „Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)“ können die Finanzierungskosten jedoch senken.
Hier finden Sie die Übersicht über die Förderkredite der KfW, wenn Sie Eigentum neu bauen oder kaufen wollen.
Das mit Abstand größte Risiko für jede Baufinanzierung ist der Ausfall des Einkommens. Aufgrund von Krankheit, Unfall oder Berufsunfähigkeit kann die sorgfältig geplante Finanzierung innerhalb weniger Monate gefährdet sein.
Folgende Absicherungen sollten unabhängig von der Baufinanzierung über externe Anbieter geprüft und gegebenenfalls abgeschlossen werden:
Kann aufgrund von Krankheit oder Unfall der Beruf dauerhaft nicht mehr ausgeübt werden, zahlt die Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) eine monatliche Rente. Berechnen Sie die Versicherungsleistung so, dass damit auch Ihre Kreditrate abgedeckt ist.
Eine Risikolebensversicherung ist besonders für Paare und Familien relevant. Im Todesfall des Hauptverdieners zahlt diese eine Summe, die die Restschuld des Darlehens tilgen kann. So kann die Familie weiter im Eigenheim wohnen. Die Versicherungssumme sollte mindestens der aktuellen Restschuld entsprechen.
Als weitere Möglichkeit der Kreditabsicherung ist die Restschuldversicherung eine Option. Sie übernimmt die ausstehende Restschuld, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht mehr bedienen kann. Tod, Arbeitsunfähigkeit und Arbeitslosigkeit sind die häufigsten Leistungsauslöser.
Die Restschuldversicherung ist immer an einen einzelnen Kredit gebunden. Haben Sie mehrere Kredite, ist jeweils eine separate Versicherung notwendig. Dabei kann der Leistungsumfang je nach Anbieter stark variieren. Zudem können Ausschlussklauseln den Schutz einschränken. Sie umfassen oft Aspekte wie die Art der Arbeitslosigkeit oder Vorerkrankungen.
Prüfen Sie, ob eine Absicherung über die Berufsunfähigkeitsversicherung oder über die Risikolebensversicherung für Sie günstiger und sinnvoller ist.
Als Immobilienbesitzer kommen Sie an einigen Versicherungen nicht vorbei. Manche davon sind unter Umständen sogar Voraussetzung für die Kreditvergabe.
Die Wohngebäudeversicherung schützt Sie vor den finanziellen Folgen von Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Schäden durch
Starkregen oder Überschwemmungen sind in der Regel nicht enthalten – hierfür ist eine separate Elementarschadenversicherung erforderlich.
Viele Banken verlangen den Nachweis einer Wohngebäudeversicherung als Bedingung für das Baudarlehen. Wenn Sie neu bauen, können Sie eine Feuerrohbauversicherung abschließen, die später in eine Wohngebäudeversicherung übergeht.
Hinweis: Eine Feuerrohbauversicherung ist im ersten Jahr bei vielen Gebäudeversicherungen inklusive und oft kostenlos.
Elementarschäden sind in vielen Regionen Deutschlands mittlerweile eine reale Bedrohung. Extreme Wettereignisse steigen bedingt durch den Klimawandel weiter an. Elementarschäden umfassen dabei unter anderem Überschwemmungen, Rückstau infolge von Starkregen sowie Erdrutsche.
Eine Elementarschadenversicherung muss in der Regel zusätzlich zur Wohngebäudeversicherung oder Hausratversicherung abgeschlossen werden.
Eigentümer tragen eine Verkehrssicherungspflicht für das Grundstück, den Gehweg und das Dach. Verletzt sich jemand auf Ihrem Eigentum und Sie sind Ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nachgekommen, können Sie hierfür haftbar gemacht werden. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht übernimmt in solchen Fällen berechtigte Schadensersatzansprüche Dritter.
Nach Ablauf der Zinsbindung steht die Anschlussfinanzierung an. Hier lauert ein oft unterschätztes Risiko: Wenn die Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt deutlich gestiegen sind, kann die neue Monatsrate deutlich höher ausfallen.
Läuft Ihre aktuelle Zinsbindung in absehbarer Zeit aus, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die aktuellen Konditionen bereits heute sichern. In der Regel zahlen Sie einen Zinsaufschlag, der sich bei steigenden Zinsen aber schnell lohnen kann. Je früher der Abschlusszeitpunkt, desto höher fällt der Aufschlag aus. Über die 1822direkt kann ein Forward-Darlehen bis zu drei Jahre vor Ablauf Ihrer bestehenden Baufinanzierung vermittelt aktuelle werden.
Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme. Die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kann durch die Nutzung dieser Möglichkeit reduziert werden. Das Risiko bei der Anschlussfinanzierung sinkt dadurch erheblich.
Beim Abschluss der Baufinanzierung lohnt es sich bereits auf flexible Vertragsbausteine zu achten:
Wenn Sie diese Optionen frühzeitig vertraglich vereinbaren, behalten Sie die Kontrolle über Ihre Finanzierung – unabhängig von Ihrer Lebenssituation.
Eine leistungsfähige Baufinanzierung entsteht nicht allein durch eine einzelne Maßnahme, sondern durch das Zusammenspiel mehrerer Schutzebenen. Die wichtigste Ebene sind Sie selbst: Planen Sie mit einem realistischen Budget, ausreichendem Eigenkapital sowie finanziellen Reserven für mögliche unerwartete Situationen.
Als Ergänzungen lohnen sich externe Versicherungen, sowohl für Ihre Arbeitskraft als auch Ihre Immobilie. Schließen Sie diese möglichst unabhängig von Ihrer Finanzierungsbank ab. Mit den richtigen Finanzierungsbausteinen, wie einer langen Zinsbindung oder einem Forward-Darlehen, sichern Sie sich zudem gegen Marktrisiken ab. Flexibilität im Vertrag, unter anderem durch Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel, sorgt in unterschiedlichen Lebenssituationen für den nötigen Spielraum.
„Eine Baufinanzierung steht auf einem stabilen Fundament, wenn alle Ebenen ineinandergreifen. Die Bank liefert die optimale Finanzierungsstruktur, während der Kreditnehmer selbst für Rücklagen, Förderungen und externe Absicherungen sorgt.“
Quellen:
https://www.drklein.de/hauskredit-absichern.html
https://www.drklein.de/kredit-absichern.html
https://www.drklein.de/budgetrechner.html
https://www.vpb.de/glossar/begriff/instandhaltungsruecklage
https://www.huk.de/haus-haftung-recht/haftpflichtversicherung/haus-und-grundbesitzerhaftpflicht.html
https://www.huk.de/haus-haftung-recht/haus-wohnung/wohngebaeudeversicherung.html
https://www.huk.de/haus-haftung-recht/haus-wohnung/elementarschadenversicherung.html
Ein Wohnmobil eröffnet Freiheit und Unabhängigkeit – doch der Kaufpreis ist oftmals eine Hürde. Statt das Geld komplett anzusparen, entscheiden sich viele deshalb für eine Finanzierung. So lässt sich das Traumfahrzeug Schritt für Schritt abbezahlen, ohne dass das eigene Budget übermäßig belastet wird.
Warum Käufer einer Eigentumswohnung vorher genau hinschauen sollten, um nicht von der Höhe des Hausgeldes überrascht zu werden.„Endlich keine Miete mehr zahlen!“ Darüber freuen sich viele frischgebackene Immobilienbesitzer. Doch gerade Käufer einer Eigentumswohnung erleben immer wieder eine Überraschung, wenn der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit geworden ist. Denn dann wird in der Regel statt der Miete ein Hausgeld fällig. Wer den Kauf einer Wohnung plant, sollte sich vorher über die Höhe informieren und die Zahlung einplanen.
Damit der Traum vom Eigenheim endlich wahr werden kann, denken Sie gerade über einen Hauskredit nach? Damit sind Sie nicht allein, und in Zeiten sinkender Zinsen kann man wieder verstärkt über eine Baufinanzierung nachdenken. Denn: Der Sollzins bestimmt in erster Linie die Baufinanzierungskosten. Diese sogenannten Bauzinsen haben großen Einfluss auf die gesamte Kalkulation einer Baufinanzierung: Schließlich werden die Zinsen auf Jahre festgeschrieben. Ein weiterer interessanter Aspekt für Bauherren: Förderungen. Wenn Sie Eigentum neu bauen oder kaufen, können Sie unter Umständen von verschiedenen Fördermöglichkeiten profitieren.Um einen Immobilienkredit für einen Hauskauf oder Hausbau zu bekommen, müssen Sie zudem bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Aber keine Sorge: So kompliziert ist es nicht.