Bauzinsen:
Konditionen im Überblick
- Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen
- Monatliche Zinsübersicht
- Verschiedene Fallbeispiele
Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen
- Wie entwickeln sich die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2026? Alexander Naumann, Immobilienexperte der 1822direkt, im Interview über die wahrscheinliche Bauzinsenentwicklung.
- In welcher Spanne entwickeln sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen?
- Wie sollten Kundinnen und Kunden, die derzeit über eine Baufinanzierung nachdenken, vorgehen?
Alexander Naumann,
Prokurist, Bereichsleiter Kundenservice und
Immobiliencenter, Pressekoordination
1. Wie entwickeln sich Ihrer Einschätzung nach die Bauzinsen bis zum Jahresende 2026?
Die Bauzinsen dürften sich bis zum Jahresende 2026 auf dem aktuellen Niveau stabilisieren beziehungsweise leicht anziehen. Die Einschätzung vom Jahresanfang würde ich damit im Wesentlichen bestätigen: Ein erneuter deutlicher Zinsschub dürfte eher unwahrscheinlich sein, eine spürbare Entspannung bei den Finanzierungskonditionen aber ebenfalls.
Das Umfeld bleibt weiterhin von Unsicherheit geprägt. Insbesondere politische Risiken, geopolitische Spannungen sowie steigende staatliche Finanzierungsbedarfe könnten die Kapitalmärkte belasten und verhindern, dass die langfristigen Zinsen deutlich zurückgehen. Immobilienkäufer dürften sich daher auf eine längere Phase erhöhter, aber grundsätzlich planbarer Bauzinsen einstellen müssen.
2. Können Sie eine kurze Begründung für Ihre Einschätzung geben?
Die jüngste Entwicklung zeigt: Die Zinswende ist noch nicht vollständig abgeschlossen. Die aktuelle EZB-Zinserhöhung unterstreicht, dass die Notenbank weiterhin wachsam gegenüber Inflationsrisiken bleiben dürfte. Für Baufinanzierungen sind allerdings weniger kurzfristige Veränderungen der Leitzinsen entscheidend, sondern vor allem die langfristigen Kapitalmarktzinsen – insbesondere die Entwicklung zehnjähriger Bundesanleihen.
Einerseits dürfte die inzwischen stabilere Inflationsentwicklung gegen einen erneuten starken Zinsanstieg sprechen. Andererseits könnten höhere Staatsverschuldung, unsichere politische Rahmenbedingungen und höhere Risikoprämien dafür sorgen, dass die Refinanzierungskosten der Banken erhöht bleiben und damit auch die Bauzinsen nicht wesentlich sinken.
Hinzu kommt der weiterhin angespannte Immobilienmarkt: Hohe Baukosten und das gestiegene Zinsniveau belasten den Wohnungsneubau unverändert. Die Zahl fertiggestellter Wohnungen ist zuletzt deutlich zurückgegangen und dürfte zunächst niedrig bleiben. Da gleichzeitig weiterhin ein hoher Bedarf an Wohnraum besteht, dürfte die Knappheit am Immobilienmarkt bestehen bleiben.
3. Bei welchem Wert sehen Sie den Zins für zehnjährige Baufinanzierungen (80 % Beleihung) zum Jahresende 2026?
Ich sehe den Zins für zehnjährige Baufinanzierungen mit 80 % Beleihung zum Jahresende 2026 um die 4 Prozent. Ein realistischer Korridor dürfte aus meiner Sicht zwischen 3,7 % und 4,5 % liegen. Damit läge das Niveau leicht über beziehungsweise nahe dem aktuellen Umfeld, aber weiterhin in einem kalkulierbaren Bereich. Die Zeiten extrem günstiger Immobilienfinanzierungen dürften jedoch auf absehbare Zeit nicht zurückkehren.
Entscheidend dürfte für Immobilienkäuferinnen und -käufer deshalb weniger die Hoffnung auf den perfekten Zinszeitpunkt sein, sondern eine langfristig tragfähige Gesamtfinanzierung. Neben ausreichend Eigenkapital und einer realistischen monatlichen Belastung wird die Energieeffizienz einer Immobilie zunehmend wichtiger.
Je näher die Zielmarken zur Klimaneutralität rücken, desto stärker dürfte mit steigenden regulatorischen Anforderungen an Gebäude zu rechnen sein. Insbesondere ältere, energetisch schlechtere Immobilien könnten dadurch zusätzliche Investitionen erfordern. Mögliche Modernisierungs- und Sanierungskosten sollten deshalb bereits beim Kauf berücksichtigt werden.
Gleichzeitig dürften auch die Energiekosten ein wichtiger Faktor bleiben. Selbst wenn sich die Energiepreise zwischenzeitlich entspannen, ist nicht davon auszugehen, dass sie dauerhaft wieder auf das sehr niedrige Niveau vergangener Jahre zurückfallen. Eine energieeffiziente Immobilie kann daher laufende Kosten reduzieren und dürfte zunehmend entscheidend für Werterhalt und Wiederverkaufsfähigkeit werden.
Was sind Bauzinsen?
Bauzinsen (auch Hypothekenzinsen genannt) sind die Zinsen, die ein Kreditnehmer im Rahmen einer Baufinanzierung an den Kreditgeber zahlt. Ihre Höhe hängt einerseits vom allgemeinen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ab, andererseits von individuellen Faktoren wie der Darlehenssumme, dem Verhältnis zwischen Objektwert und Darlehensbetrag sowie der Dauer der Zinsbindung.
Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Bauzins in der Regel für eine festgelegte Laufzeit garantiert – dies bezeichnet man als Sollzinsbindung.
Gut zu wissen – Beim Bauzins wird zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden:
- Sollzins: Der vertraglich vereinbarte Zinssatz für den Kredit, ohne weitere Kosten
- Effektivzins (auch „Effektiver Jahreszins“): Enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten und Gebühren.
Bei beiden Arten handelt es sich um einen Jahreszins.
Beide Angaben beziehen sich auf einen Jahreszins. Der Effektivzins ermöglicht einen transparenten Vergleich von Kreditangeboten verschiedener Banken – vorausgesetzt, die Angebote stimmen in Kreditsumme, Laufzeit, Dauer der Zinsbindung und Tilgung weitgehend überein.
Hinweis: Da jede Bank unterschiedliche Kosten und Gebühren berechnet, kann der effektive Jahreszins je nach Anbieter variieren.
Unsere attraktiven Konditionen
Jeden Monat erstellen wir für die Stiftung Warentest eine aktuelle Übersicht zu den attraktivsten Bauzinskonditionen – basierend auf drei typischen Fallkonstellationen.
Dabei berücksichtigen wir das eigene Baufinanzierungsangebot der 1822direkt, und die Konditionen unserer Finanzierungspartner. Wir arbeiten mit Baufinanzierungsplattformen wie Finmas und Ehyp zusammen.
So erhalten Sie einen transparenten Überblick über die passenden Bauzinsen – kompakt und auf einen Blick.
Fallbeispiel
Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 400.000 Euro. Sie wird zur Eigennutzung erworben und befindet sich in einer mittleren bis guten Lage sowie in einem baulich guten Zustand. Die Energieeffizienzklasse ist D. Der Kreditnehmer ist Neukunde, angestellt und verfügt über eine gute Bonität.
Effektiver Jahreszins: 3,65 % p.a.; anfänglich gebundener Sollzins: 3,57 % p.a.; anfängliche Sollzinsbindung: 10 Jahre; Nettodarlehensbetrag: 300.000 €; anfängliche Tilgung: 2 %, 345 Raten in Höhe von 1.392,50 €, voraussichtliche Vertragslaufzeit: 28 Jahre 9 Monat; zu zahlender Gesamtbetrag während der Laufzeit: 420.800,40 €.
Bitte beachten Sie, dass für Immobilien, die nicht den Energiestandards A+ bis C entsprechen, ein Aufschlag von 0,10 % auf die oben genannten Zinsen erhoben wird. Die Vertragslaufzeit kann sich bei Zinsänderungen verkürzen oder verlängern.
Anschrift Darlehensgeber: Frankfurter Sparkasse, Neue Mainzer Str. 47-53, 60311 Frankfurt am Main. Darlehen vertrieben durch die 1822direkt, Gesellschaft der Frankfurter Sparkasse mbH, einer 100-prozentigen Vertriebstochter der Frankfurter Sparkasse. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen Kosten für die Eintragung der Grundschuld, die Grundschuldsicherung und Gebäudeversicherung an. Weitere Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Grundbuchkosten und sonstige Kosten) können anfallen.
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,65 % | 3,74 % | 240.000 € | ⇓ |
80 % | 3,64 % | 3,73 % | 320.000 € | ⇓ |
90 % | 3,78 % | 3,87 % | 360.000 € | ⇓ |
(Stand: 25.06.2026)
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,84 % | 3,93 % | 240.000 € | ⇓ |
80 % | 3,87 % | 3,96 % | 320.000 € | ⇓ |
90 % | 3,98 % | 4,08 % | 360.000 € | ⇓ |
(Stand: 25.06.2026)
Sollzinsbindung: 20 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 4,18 % | 4,28 % | 240.000 € | ⇑ |
80 % | 4,07 % | 4,17 % | 320.000 € | ⇌ |
90 % | 4,32 % | 4,43 % | 360.000 € | ⇑ |
(Stand: 25.06.2026)
Schnellen Überblick verschaffen mit unserem Zinsrechner
Mit unserem Online-Zinsrechner erhalten Sie einen schnellen Überblick über Ihre Möglichkeiten zur Gestaltung der Bauzinsen bei einer ersten Immobilienfinanzierung. Der Rechner kann zudem für die Berechnung einer Anschlussfinanzierung oder eines Forward-Darlehens genutzt werden.
Wovon sind Bauzinsen abhängig?
Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Entwicklung am Kapitalmarkt
- Dauer der Zinsbindung
- Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehensbetrag
- Höhe des Darlehens
Die Entwicklungen am Kapitalmarkt kann der Kreditnehmer nicht beeinflussen. Bei den individuellen Faktoren bestehen jedoch verschiedene Möglichkeiten, selbst Einfluss auf den Bauzins zu nehmen:
- Länge der Zinsbindung wählen
- Eigenkapital einbringen
- Kreditsumme anpassen
Gut zu wissen: Die Bonität wird zur Kreditprüfung herangezogen und entscheidet vorrangig über die Vergabe. Wo bonitätsunabhängige Zinsen gelten, bleibt der Sollzins für alle gleich; Details können je Anbieter variieren
Kapitalmarkt
Wie sich Leitzinsänderungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf Bauzinsen auswirken
Beim Leitzins der EZB handelt es sich um den Zinssatz, zu dem europäische Kreditbanken Geld aufnehmen können.
Schon gewusst? Zinsen für Immobilienkredite gelten langfristig – und nicht nur für kurze Zeiträume wie ein paar Tage oder einige Monate. So haben Zinsschritte der EZB grundsätzlich weniger direkten Auswirkungen auf die Bauzinsen, sondern mehr auf kurzfristige Zinsen.
Märkte für langfristige Anleihen sind in erster Linie für langfristige Zinserwartungen verantwortlich.
Die Pfandbriefzinsen spiegeln dagegen besser die Bauzinsen wider.
Wie Bauzinsen und Pfandbriefzinsen zusammenhängen
Pfandbriefe sind festverzinsliche Anleihen, die von Banken ausgegeben und durch Hypotheken abgesichert werden. Mit ihnen refinanzieren Banken einen Teil der Immobiliendarlehen ihrer Kunden.
Häufig haben Pfandbriefe lange Laufzeiten, zum Beispiel 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahre. Die Zinsentwicklung dieser Pfandbriefe orientiert sich unter anderem an den Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen, die als wichtiger Referenzwert für die Bauzinsen gelten.
Individuelle Faktoren
Wie die Wahl der Laufzeit die Höhe der Zinsen beeinflusst
Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der für die Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Bei der Sollzinsbindung betrachtet man vorrangig die folgenden Aspekte:
- Zinsniveau und Zinsentwicklung: Bei hohem Zinsniveau und der Erwartung künftig sinkender Zinsen wählt man eine kurze Zinsbindung. Bei niedrigen Zinsen und der Erwartung, dass diese steigen, wählt man eine lange Zinsbindung, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.
- Berücksichtigung der persönlichen Lebenssituation:
Beansprucht die Kreditrate einen hohen Anteil des Nettoeinkommens, sollte man eine lange Sollzinsbindung wählen, um Planungssicherheit zu haben.
Meistens fällt der Zinssatz (Sollzins) bei langen Laufzeiten höher aus, bei kurzen Laufzeiten niedriger. Allerdings gibt es auch einen Zusammenhang mit der Zinsstrukturkurve: Bei inverser Zinsstruktur sind die kurzfristigen Zinsen höher als die langfristigen. Dann kann es vorkommen, dass die Zinsen für langfristige Kredite niedriger sind als die für kurzfristige Kredite. Daneben spielt auch die Zeitpräferenz eine Rolle: Baufinanzierer lassen sich lange Zinsbindungen entsprechend bezahlen.
Wie die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals die Zinsen beeinflusst
Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto günstiger fallen in der Regel die Zinskonditionen aus. Durch mehr Eigenkapital wird die Sicherheit erhöht, sprich die Immobilie wird „sicherer“, weil sie mit weniger Kredit belastet ist. Somit sinkt das Kreditausfallrisiko für den Kreditgeber. Außerdem erhöht Eigenkapital die Chance auf eine Kreditzusage.
Wie die Kreditsumme die Zinsen beeinflusst
Je höher die gewählte Kreditsumme ist, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus.