Anschlussfinanzierung

Die Anschlussfinanzierung ist die Weiterführung einer bestehenden Baufinanzierung mit einem neuen Darlehen. Wer eine Immobilie finanziert, legt sich beim Abschluss seines Baukredits auf eine Zinsbindung fest. Über einen Zeitraum von 5, 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahren zahlt er monatlich einen festen Betrag an seinen Baufinanzierer zurück. Nach Ende dieser Zinsbindung besteht jedoch zumeist eine Restschuld. Um diesen Restbetrag zu finanzieren, wird eine sogenannte Anschlussfinanzierung benötigt.

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Die meisten Immobilienkäufer sind erst einmal froh, wenn die Finanzierung für das lang ersehnte Eigenheim endlich steht. Zinsbindung, Sollzinssatz, Tilgung: alles unter Dach und Fach. Jetzt gilt es nur noch monatlich die vereinbarten Raten zu bezahlen und so Stück für Stück den Kreditbetrag  gegenüber der Bank zu verkleinern.

Die wenigsten Häuslebauer oder Wohnungskäufer schaffen es jedoch, den gesamten Darlehensbetrag innerhalb der festgelegten Zinsbindung zurückzuzahlen. Eine sogenannte Volltilgung findet nur bei rund zehn Prozent  der Kreditnehmer statt. Bei Volltilger-Darlehen wird mithin der gesamte Kreditbetrag während der Zinsbindung getilgt. Alle anderen Darlehensnehmer wissen bereits beim Abschluss ihrer Baufinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt ein gewisser Betrag bestehen.

Beispiel: Familie Schneider erhält für den Kauf eines Hauses 250.000 Euro von ihrer Bank. Bei einem jährlichen Sollzinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von anfänglich zwei Prozent zahlen sie innerhalb einer 15-jährigen Zinsbindung rund 87.000 Euro an ihren Baufinanzierer zurück. Als Restschuld verbleiben etwa 163.000 Euro. Dafür benötigen Schneiders eine neue Finanzierung – eine Anschlussfinanzierung. Und die bietet verschiedene Chancen:

• Beim Abschluss einer neuen Finanzierung ist es möglich den Kreditgeber zu wechseln und somit eventuell von günstigeren Zinsen zu profitieren.
• Zinsbindung, Sollzinssatz und Tilgung der Anschlussfinanzierung können an die derzeitige Lebenssituation angepasst werden.
• Sie können Sondertilgungen vereinbaren, die bisher nicht vorgesehen waren.

Mit der passenden Anschlussfinanzierung können Sie eine Menge Geld sparen und so Ihre eigene finanzielle Belastung verringern. Informieren Sie sich deshalb frühzeitig darüber, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten. In der Regel lohnt es sich bereits ein bis zwei Jahre vor Ende Ihrer Zinsbindung neue Finanzierungsangebote einzuholen. So haben Sie ausreichend Zeit Konditionen miteinander zu vergleichen und müssen nichts überstürzen. Für einen ersten Überblick über aktuelle Konditionen empfehlen wir Ihnen unseren Baufi-Zinsrechner.

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Prolongation
Baufinanzierer machen Kreditnehmern spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot. Dieses berücksichtigt in der Regel das aktuelle Zinsniveau und kann sich auch in anderen Details von Ihrer ursprünglichen Finanzierung unterscheiden. Wenn Sie sich dafür entscheiden bei Ihrer Bank zu bleiben und dort eine neue Finanzierung abzuschließen, nennt sich das Prolongation.

Übrigens: Ihre jetzige Bank muss Ihnen kein neues Angebot machen. Sollte sie Ihre Einschätzung über Ihre Zuverlässigkeit oder Bonität geändert haben, kann sie dies auch ablehnen.

Umschuldung
Die Umschuldung ist die Anschlussfinanzierung bei einem neuen Darlehensgeber. Für viele Kreditnehmer ist es interessant, den Abschluss ihrer Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditpartner zu prüfen. Beim neuen Kreditgeber sind Sie ein gern gesehener Kunde: Sie haben bereits über die letzten Jahre dargelegt, dass Sie Ihren Kredit zahlen können und haben so Glaubwürdigkeit bewiesen. Vergleichen Sie deshalb auf jeden Fall die Angebote verschiedener Baufinanzierer.

Tipp: Lassen Sie sich nicht von den Kosten eines Wechsels abschrecken. Entscheiden Sie sich für einen neuen Kreditgeber, zahlen Sie in der Regel lediglich die Abtretung der Grundschuld. Das heißt, Ihr alter im Grundbuch eingetragener Finanzierungspartner reicht die Kreditsicherheit an den neuen Darlehensgeber weiter. Diese Kosten können Sie jedoch durch den Wechsel Ihres Kreditgebers wieder einsparen. Um die Umschreibung müssen Sie sich zudem nicht kümmern: Das erledigen sowohl Ihr alter als auch Ihr neuer Kreditgeber für Sie.

Sie möchten nicht darauf warten, dass Ihre Zinsbindung abläuft? Dann gibt es die Möglichkeit den vereinbarten Vertrag bereits vorzeitig zu kündigen.

Laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht es Kreditnehmern zu, einen Kredit nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Auch, wenn ursprünglich eine Zinsbindung von 15, 20 oder 25 Jahren verabredet war. Das BGB spricht Ihnen damit ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses können Sie jedoch nur in Anspruch nehmen, wenn über den gesamten Zeitraum von zehn Jahren keine Änderungen am Darlehensvertrag vorgenommen wurden.

Sollten Sie bereits vor Ablauf der zehn Jahre eine Umschuldung veranlassen wollen, müssen Sie sich darauf einstellen eine Entschädigung an Ihren Kreditgeber zu zahlen. Anders als geplant, erhält dieser schließlich nicht über den festgelegten Zeitraum regelmäßig Zinszahlungen von Ihnen. Diese müssen Sie durch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen, die als eine Art „Strafzahlung” zu verstehen ist. Die Kosten, die dabei entstehen, sind oft so hoch, dass sich der Wechsel in eine günstigere Finanzierung nicht lohnt. Zudem kann auch nur unter bestimmten Gründen der Kredit vorzeitig gekündigt werden.

Wenn Ihre Zinsbindung noch nicht ausläuft, ist das sogenannte Forward-Darlehen eine Möglichkeit. Anders als eine bestehende Finanzierung vorzeitig abzubrechen und eine neue, günstigere zu wählen, können Sie sich damit bereits innerhalb der laufenden Zinsbindung günstige Konditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern. Das Zinsniveau ist gerade niedrig? Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich diese Konditionen bis zu fünf Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung sichern – egal, ob das allgemeine Zinsniveau bis dahin wieder steigt.

Zahlen müssen Sie lediglich einen geringen Forward-Aufschlag, der sich auf Ihren neuen Zinssatz addiert. Als Faustregel gilt: Je weiter der Start Ihrer Anschlussfinanzierung entfernt ist, desto höher ist der Aufschlag. Im Vergleich zu den Kosten einer Umschuldung sparen Sie bei einem Forward-Darlehen dennoch immens.

Momentan können Sie regulär keine Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen abschließen. Sollte Ihre Zinsbindung jedoch bereits seit zehn oder mehr Jahren bestehen, können Sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ohne Gebühren umschulden.

Wenn Ihre Zinsbindung in fünf oder weniger Jahren ausläuft, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen die günstigen Zinsen von heute für morgen sichern. Dauert es nur noch ein Jahr, bis Ihre Zinsbindung endet, sollten Sie grundsätzlich anfangen sich über eine passende Anschlussfinanzierung zu informieren.

Jetzt wird es höchste Zeit! Sie sollten verschiedene Kreditgeber und deren Angebote für eine Anschlussfinanzierung miteinander vergleichen. In den vielen Fällen bietet sich der Wechsel zu einem neuen Baufinanzierer an. Nutzen Sie unseren Baufi-Zinsrechner und vereinbaren Sie ein kostenloses Beratungsgespräch mit unseren Baufinanzierungsexperten. Wir prüfen gerne, welche Möglichkeit für Sie die optimale ist.