Immobilie als Altersvorsorge: Reicht das aus?

Wir zeigen Ihnen mögliche Finanzierungsstrategien und erklären, welche Förderungen Sie für Wohneigentum in Anspruch nehmen können. Ein Tipp vorab: Setzen Sie bei der Vorsorge nicht ausschließlich auf ein Haus oder eine Wohnung um sogenanntes Klumpenrisiko zu vermeiden (siehe unten).

Worauf sollte ich beim Bau oder Kauf einer Immobilie achten

Als Eigentümer müssen Sie sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern und gegebenenfalls Mieter managen. Beides bedeutet Zeitaufwand und vermutlich auch Kosten. Achten Sie bei Ihrer Wahl auch auf die Lage, Infrastruktur und Bausubstanz. Ihre Immobilie sollte Ihnen im Alter keine Probleme bereiten – weder in finanzieller Hinsicht, noch bei der Verwaltung oder in Sachen Größe und Barrierefreiheit.
 

Lage: Bei der Frage, wo sich der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt, ist eine gute Lage entscheidend für die Wertsteigerung des Objekts. Der Ort spielt auch eine Rolle für die Höhe der Miete, die man ggf. erzielen kann. Unter anderem sind die wichtigsten Kriterien zur direkten und erweiterten Umgebung:

• In jüngerem Alter, insbesondere wenn Sie eine Familiegründen wollen, ist die Nähe der Immobilie zu Schulen und zum Arbeitsplatz entscheidend.
• Im Rentenalter braucht man dann eine altersgemäße Infrastruktur: Ärzte, Apotheken, Bäcker, Einkaufsmöglichkeiten etc. sollten fußläufig erreichbar sein.
• Verkehrsanbindung (ÖPNV)
• Geringe Lärmbelästigung

Größe und Zustand: Ein zentraler Aspekt ist, ob man ein Haus im Laufe der Nutzung seinem Bedarf anpassen kann. Generell gilt:

• Je größer die Immobilie ist, desto mehr Arbeit hat man im Alter damit.
• Energiekostensteigen mit der Größe des Hauses oder der Wohnung an.
• Die Möglichkeit eine Einliegerwohnung abzutrennen, ist ein Vorteil. Denn ein Haus wird schnell zu groß, wenn die Kinderausziehen.
• Ein Garten kann viel Arbeit bedeuten, insbesondere für ältere oder gesundheitlich beeinträchtigte Menschen.
• Neben dem Baujahr (Neubau vs. Bestandsimmobilie) spielt auch die Bausubstanz eine Rolle, insbesondere Renovierungen, Modernisierungen, Sanierungen sowie die damit verbundenen Kosten.

Barrierefreiheit: Wer nicht erst im fortgeschrittenen Alter kauft oder baut, sollte sich schon früh Gedanken über altersgerechtes Wohnen machen. Denn im Hinblick aufs Älterwerden ist es wichtig, dass ein Haus oder eine Wohnung altersentsprechend gebaut ist. Oder dass Sie die Immobilie später altersgerecht umgestalten können. Besonders zu beachten sind dabei:

• Barrierefreier Zugang: Aufzug (im Mehrfamilienhaus)
• Türbreite
• Keine hohenSchwellen oder Absätze
• Treppen mit Handgriff oder ein Treppenlift im Alter
• Leicht zugängliche und rutschfeste Bäder, Badewanne, Dusche
• Befestigte Gehwege und Zufahrten

Immobilie zur Altersvorsorge: Welche Nutzungs-Möglichkeiten gibt es

Nutzt man eine Immobilie selbst, sichert man den eigenen Wohnbedarf im Ruhestand ab und schützt sich dadurch auch vor steigenden Mieten.

Vorteile:

• Keine Mietzahlungen im Rentenalter(sofern man das Objekt abbezahlt hat).
• Freiheiten bezüglich der Gestaltung und des Umbaus der Immobilie, Stichwort: Barrierefreiheit.
• Sicherer Hafen im Alter: Man bleibt im vertrauten Umfeld wohnen.

Nachteile:

• Für den Unterhalt der Immobilie fallen Kosten an, z. B. für Reparaturen und Instandhaltung.
• Das Haus kann zu groß werden, z. B. wenn eine oder mehrere Personen ausziehen.
• Mangelnde Barrierefreiheit, wenn man ein Haus oder eine Wohnung schlecht anpassen kann.
• Möglicher Sanierungsstau.
• Man ist sein gesamtes Leben lang an einen Ort gebunden.

Immobilie als Altersvorsorge vermieten: 3 Szenarien

Ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung bietet als Vorsorge fürs Alter drei Optionen:

1. Durchgängig vermieten
2. Erst selbst nutzen, dann vermieten
3. Erst vermieten, später selbst nutzen

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten

Egal ob ein Immobilienkauf oder Bau: Beides erfordert häufig eine hohe Anfangsinvestition und/oder die Finanzierung durch Kredite. Sie müssen also vorab klären

• Wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können.
• Wie lange Sollzinsbindungen bestehen und wie hoch der Zinssatz ist. Vergleichen Sie am besten aktuelle Baufinanzierungskonditionen.
• Welche Kreditraten Sie bedienen können, ohne Ihren Lebensstandard einschränken zu müssen.
• Wann die Immobilie abbezahlt sein soll.

Reicht eine Immobilie als Altersvorsorge

Bei Immobilien handelt es sich um eine langfristige Anlage. Im Gegensatz zu Geldanlagen wie Aktien ist ein bewohnbares Objekt außerdem relativ illiquide, das man in der Regel nicht schnell verkaufen kann. Zwar sind Immobilien tendenziell wertstabil, unterliegen aber auch Marktrisiken: Örtliche Marktschwankungen und Änderungen bzgl. der Nachfrage beeinflussen unter Umständen die Rentabilität.

Empfehlung: Kombinieren Sie idealerweise verschiedene Anlageformen, um Ihr Risiko zu streuen. Investiert man in eine einzige Geldanlage, bildet man ein sogenanntes „Klumpenrisiko“. Eine breit gestreute Kapitalanlage (und Altersvorsorge) ist also enorm wichtig. Denn was nützt ein abbezahltes Haus oder eine Eigentumswohnung, wenn die gesetzliche Rente gerade so zum Leben reicht.

3-Schichten-Modell der Altersvorsorge

Optimal ist bei der privaten Altersvorsorge eine Kombination aus drei verschiedenen Schichten, von denen jede bestimmte Bedarfe abdeckt. Dabei sollte die Höhe der Vorsorgebeiträge zu den eigenen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten passen

Gut zu wissen: Riester-Sparbeträge können Sie direkt für die Altersvorsorge einsetzen – oder aber indirekt als „Wohnriester“. Dann fließt das Geld in die Tilgung eines Kredits für Wohneigentum. So haben Sie die eigene Immobilie früher abbezahlt und folglich später mehr Geld zur Verfügung.