Energetische Sanierung: Wann es sich lohnt

Wenn der Energiebedarf eines Gebäudes sinkt, können sich – abhängig vom Zustand der Immobilie, der Heizungsart, dem Nutzerverhalten und den Energiepreisen – Energiekosten und heizungsbedingte CO₂-Emissionen reduzieren. Maßnahmen zur Verringerung des Energiebezugs können außerdem dazu beitragen, den Verbrauch fossiler Energieträger zu senken. Die tatsächliche Wirkung hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Eine fachgerecht geplante und ausgeführte energetische Sanierung kann zudem den Wohnkomfort verbessern und sich positiv auf den Immobilienwert auswirken. Auch hier kommt es unter anderem auf Gebäudezustand, Lage, Ausführungsqualität und Marktumfeld an.

Möchten Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten verschaffen und Kosten, Fördermöglichkeiten sowie Finanzierungsoptionen prüfen. Eine qualifizierte Energieberatung kann helfen, geeignete Maßnahmen für das konkrete Gebäude zu identifizieren.

Was ist eine energetische Sanierung

Die energetische Sanierung umfasst bauliche und technische Maßnahmen an einem Gebäude, mit denen der Energiebedarf für Warmwasser, Heizung und Lüftung gesenkt werden kann. Dazu zählen zum Beispiel Dämmmaßnahmen, der Austausch von Fenstern und Außentüren, die Erneuerung der Heizungsanlage oder der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.

Wann ist eine energetische Sanierung Pflicht

Generell besteht die Pflicht zur energetischen Sanierung beim Hauskauf. Besitzen Sie ein Haus, das vor dem Jahr 2002 erbaut wurde, haben Sie nach Einzug zwei Jahre Zeit für die Sanierung. Geregelt ist das im GEG

(Gebäudeenergiegesetz), das seit November 2020 in Kraft ist. Das kann zum Beispiel folgende Maßnahmen einschließen:

• Fassadendämmung
• Dämmung des Daches
• Einbau einer effizienteren Heizung
• Dämmung von Rohrleitungen

Darüber hinaus gilt eine Austauschpflicht fürÖlheizungen, die bereits älter als 30 Jahre sind.

Der Energieausweis nach EnEV (Energieeinsparverordnung)

Vor Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes regelte die sogenannte Energieeinsparverordnung (EnEV) die Anforderungen an den Energieverbrauch von Gebäuden. Die Dachdämmung bzw. die Dämmung der obersten Geschossdecke wurde mit der EnEV schon 2016 verpflichtend. Beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie ist die Angabe aller energetischen Kennwerte sogar bereits seit der EnEV 2014 vorgeschrieben. Diese Angaben sind im Energieausweis aufzuführen und müssen bereits in der Immobilienanzeige öffentlich gemacht werden. Dabei muss der Wert der CO₂-Emissionen, die durch das Beheizen des entsprechenden Gebäudes entstehen, berechnet werden. Der Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren.

Welche Maßnahmen fallen unter eine energetische Sanierung

Welche Maßnahmen im Einzelfall besonders wirksam sind, hängt vom Zustand des Gebäudes, der vorhandenen Heiztechnik, der Gebäudehülle und dem Nutzungsverhalten ab. Sinnvoll ist es, zunächst mögliche Einsparpotenziale am Gebäude zu ermitteln. Dabei kann eine qualifizierte Energieberatung unterstützen.

Die einzelnen Maßnahmen sollten bauphysikalisch aufeinander abgestimmt werden. Werden zum Beispiel Fenster ausgetauscht, ohne die Dämmung und das Lüftungskonzept zu berücksichtigen, können Feuchteprobleme entstehen. Auch Dämmmaßnahmen, Heiztechnik und Lüftung sollten daher gemeinsam betrachtet werden.

Im Rahmen einer energetischen Sanierung sollte außerdem geprüft werden, ob die vorhandene Heizung weiterhin geeignet ist und ob erneuerbare Energien eingesetzt werden können. Eine eigene Photovoltaikanlage, gegebenenfalls ergänzt um einen Stromspeicher, kann den Eigenverbrauch von selbst erzeugtem Strom erhöhen und den Strombezug aus dem Netz verringern. Wie stark dieser Effekt ausfällt, hängt unter anderem von Standort, Anlagengröße, Speicher, Verbrauchsprofil und Wetterbedingungen ab.

Tipp: Im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude können unter bestimmten Voraussetzungen auch Kosten für Fachplanung und Baubegleitung gefördert werden. Die aktuellen Förderbedingungen sollten vor Beginn der Maßnahme geprüft werden.

Maßnahmen zur Wärmedämmung im Detail

Dachdämmung

Da das Dach eines Hauses in der Regel einen großen Anteil der Gebäudehülle ausmacht, ist es ein häufiger Ansatz für eine Sanierung. Ca. 10 bis 20 % der Energie eines Gebäudes gehen über ein ungedämmtes Dach verloren. Ein weiterer Vorteil: Nach der Dachdämmung bzw. dem Ausbau kann das Dachgeschoss als Wohnraum genutzt werden.

Wand- bzw. Fassadendämmung

Ca. 25 % ihrer Wärme verlieren Gebäude über unzureichend gedämmte Außenwände. Man kann nahezu jede Fassade nachträglich dämmen. Als Faustregel gilt: Je älter das Haus ist, desto höher ist auch das Einsparpotenzial. In der Regel führt man die Dämmung der Hauswand folgendermaßen aus:

• Kerndämmung
• Außendämmung
• Innendämmung

Dabei kann es sinnvoll sein, im Rahmen der Fassadendämmung auch neue Fenster einzusetzen, die einen niedrigen Wärmedurchgangskoeffizienten, auch Wärmedämmwert genannt, haben.

Kellerdeckendämmung

Gerade ältere Häuser verfügen über einen Keller, der nicht als Wohnraum genutzt wird und dementsprechend auch nicht geheizt ist. Ca 10 % der Energie gehen dann über den Keller verloren. Den gesamten Keller nachträglich zu dämmen, kann sehr aufwändig sein. Darum ist die Dämmung der Kellerdecke meist eine kostengünstigere Alternative.

Kellerdämmung

Nutzen Sie Ihren Keller als Wohn- oder Hobbyraum, lohnt es sich durchaus, über eine Innendämmung nachzudenken. Eine sogenannte Perimeterdämmung der Außenseite ist hingegen in der Regel nur sehr aufwändig zu realisieren. Gerade an die Bodenplatte, wenn es denn eine gibt, komm man nicht heran.

Welche Maßnahmen zur energetischen Sanierung bringen am meisten

Überlegen Sie sich zunächst, wo es am Haus Einsparpotenziale gibt. Sinnvoll ist es hier, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, wie beispielsweise einen Energieberater. Dieser kann genauer abschätzen, welchen Umfang die Sanierungsarbeiten haben müssen. Fachplaner wie Architekten können ebenfalls weiterhelfen.

Die Bauphysik verlangt, dass die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt werden müssen. Dämmen Sie die Wände und lüften trotzdem weiterhin zum Fenster hinaus, bleibt der gewünschte Effekt vermutlich aus – umgekehrt gilt das Gleiche. Im ungünstigsten Fall können sogar Schäden entstehen, wie beispielsweise durch Feuchtigkeit. Das passiert unter anderem, wenn Sie neue Fenster einbauen lassen, die Wand aber ungedämmt bleibt.

Im Rahmen einer energetischen Sanierung sollte auch immer ermittelt werden, ob eine neue Heizung notwendig ist und ob die Nutzung alternativer Energien in Frage kommt. Mit einer eigenen PV-Anlage und einem Stromspeicher profitieren Sie von einem hohen Eigenbedarf und machen sich unabhängiger von Stromanbietern. Nehmen Sie auch hierfür Kontakt mit Planern und Fachbetrieben auf, um sich einen genaueren Überblick über die Kosten und den Nutzen zu verschaffen.

Tipp: Dank der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) werden auch Kosten für die Baubegleitung und Planung bezuschusst.

Was kostet eine energetische Sanierung

Pauschal lässt sich nicht sagen, was eine energetische Sanierung kostet. Entscheidend sind insbesondere Zustand, Größe, Baujahr und Bauart des Gebäudes sowie der Umfang der geplanten Maßnahmen. Auch die konkrete Ausführung beeinflusst die Kosten erheblich. So macht es zum Beispiel einen Unterschied, ob eine Fassadendämmung von außen möglich ist oder ob bei einem denkmalgeschützten Gebäude aufwendigere Lösungen erforderlich sind.

Auch beim Fenstertausch gibt es große Preisunterschiede, abhängig von Art, Anzahl, Größe und Ausführung der Fenster. Eine individuelle Kostenschätzung durch Fachbetriebe oder Energieberater ist daher empfehlenswert.

Welche Fördermittel und Zuschüsse gibt es für eine energetische Sanierung

Es gibt verschiedene Förderprogramme, mit denen energetische Sanierungen von Wohngebäuden unterstützt werden können. Die Voraussetzungen, Förderhöhen und Konditionen ändern sich jedoch regelmäßig. Deshalb sollten Eigentümerinnen und Eigentümer die aktuellen Bedingungen vor Beginn der Maßnahme prüfen, zum Beispiel bei KfW, BAFA, der Hausbank oder einer Energieberatung.

KfW-Förderung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, bietet Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungen an, insbesondere in Form von Krediten mit möglichen Tilgungszuschüssen. Die konkreten Fördervoraussetzungen hängen vom jeweiligen Programm und vom angestrebten Effizienzstandard ab. In vielen Fällen ist eine Einbindung einer Energieeffizienz-Expertin oder eines Energieeffizienz-Experten erforderlich.

BAFA-Förderung

Für bestimmte Einzelmaßnahmen, etwa Dämmmaßnahmen, den Austausch von Fenstern oder Maßnahmen an der Heizungsanlage, können unter bestimmten Voraussetzungen Zuschüsse über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt werden. Auch hier sollten die aktuellen Förderbedingungen vor Auftragserteilung geprüft werden.

Steuerliche Vergünstigungen

Alternativ zu bestimmten Förderprogrammen können energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum steuerlich begünstigt sein. Voraussetzung ist unter anderem, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden. Eine steuerliche Beratung kann im Einzelfall sinnvoll sein.

Vermietete Immobilien: Was kann ich auf die Mieter umlegen

Als Vermieter ist es Ihnen erlaubt, 8 % der angefallenen Modernisierungskosten auf die Jahresmieteumzulegen, allerdings maximal 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Folgende Modernisierungsmaßnahmen sind hierfür Beispiele:

• Wärmedämmung
• Wechsel von Ölheizung auf Pelletheizung mit Warmwasserversorgung
• Installation einer PV-Anlage.

Lediglich die Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden. Reparaturkosten, wie beispielsweise für eine Heizung, dürfen Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen

Es ist hilfreich, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer frühzeitig Rücklagen für Modernisierungen und energetische Sanierungen bilden. Sind zum Zeitpunkt der Maßnahme keine ausreichenden Eigenmittel vorhanden, können neben öffentlichen Förderkrediten auch Modernisierungskredite oder eine Baufinanzierung in Betracht kommen.

Ob sich eine energetische Sanierung wirtschaftlich rechnet, hängt von vielen Faktoren ab: den Investitionskosten, möglichen Förderungen, der Entwicklung der Energiepreise, den Finanzierungskonditionen, dem Zustand des Gebäudes und dem individuellen Verbrauch. Wir unterstützen Sie gerne bei Fragen rund um die Finanzierung – zum Beispiel mit einem Ratenkredit für kleinere Maßnahmen oder einer Baufinanzierung für umfangreichere Sanierungen.

Quellen:

www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/heizen-und-warmwasser/klimapaket-was-bedeutet-es-fuer-mieter-und-hausbesitzer-43806

www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/daemmung/waermedaemmung-kosten/

www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/sanierung-modernisierung/gebaeudeenergiegesetz-geg/

www.co2online.de/modernisieren-und-bauen/sanierung-modernisierung/energieeinsparverordnung-enev/

www.daemmen-und-sanieren.de/daemmung/waermedaemmung/enev2014

www.haus.de/modernisieren/energetische-sanierung-26919

www.nrwbank.de/de/privatpersonen/wohneigentum-modernisieren/

www.finanztip.de/mietwohnung-modernisierung/

www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/Energieeffizient-sanieren/

www.bafa.de/DE/Energie/Effiziente_Gebaeude/Sanierung_Wohngebaeude/sanierung_wohngebaeude_node.html