Unsere Best-Konditionen
Was sind Bauzinsen?
Bauzinsen (auch Hypothekenzinsen genannt) sind die Zinsen, die ein Kreditnehmer im Rahmen einer Baufinanzierung an den Kreditgeber zahlt. Ihre Höhe hängt einerseits vom allgemeinen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ab, andererseits von individuellen Faktoren wie der Darlehenssumme, dem Verhältnis zwischen Objektwert und Darlehensbetrag sowie der Dauer der Zinsbindung.
Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Bauzins in der Regel für eine festgelegte Laufzeit garantiert – dies bezeichnet man als Sollzinsbindung.
Gut zu wissen: Beim Bauzins wird zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden:
- Sollzins: Der vertraglich vereinbarte Zinssatz für den Kredit, ohne weitere Kosten
- Effektivzins (auch „Effektiver Jahreszins“): Enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten und Gebühren.
Bei beiden Arten handelt es sich um einen Jahreszins.
Beide Angaben beziehen sich auf einen Jahreszins. Der Effektivzins ermöglicht einen transparenten Vergleich von Kreditangeboten verschiedener Banken – vorausgesetzt, die Angebote stimmen in Kreditsumme, Laufzeit, Dauer der Zinsbindung und Tilgung weitgehend überein.
Hinweis: Da jede Bank unterschiedliche Kosten und Gebühren berechnet, kann der effektive Jahreszins je nach Anbieter variieren.
Unsere attraktiven Konditionen
Jeden Monat erstellen wir für die Stiftung Warentest eine aktuelle Übersicht zu den attraktivsten Bauzinskonditionen – basierend auf drei typischen Fallkonstellationen.
Dabei berücksichtigen wir das eigene Baufinanzierungsangebot der 1822direkt, und die Konditionen unserer Finanzierungspartner. Wir arbeiten mit Baufinanzierungsplattformen wie Finmas und Ehyp zusammen.
So erhalten Sie einen transparenten Überblick über die passenden Bauzinsen – kompakt und auf einen Blick.
Fallbeispiel
Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 400.000 Euro. Die Immobilie dient der Eigennutzung. Das Objekt befindet sich in mittlerer bis guter Lage, in baulich gutem Zustand. Die Energieeffizienzklasse ist D. Der Kreditnehmer ist Neukunde, Angestellter und die Bonität ist gut. Weitere Prämissen sind auf dem entsprechenden Tabellenblatt zu entnehmen.*
Effektiver Jahreszins: 3,12 % p.a.; anfänglich gebundener Sollzins: 3,05 % p.a.; anfängliche Sollzinsbindung: 5 Jahre; Nettodarlehensbetrag: 300.000 EUR; anfängliche Tilgung: 2 %, 364 Raten in Höhe von 1.262,50 €, voraussichtliche Vertragslaufzeit: 30 Jahre 4 Monate; zu zahlender Gesamtbetrag während der Laufzeit: 401.749,04 €.
Bitte beachten Sie, dass für Immobilien, die nicht den Energiestandards A und A+ entsprechen, ein Aufschlag von 0,10 % auf die oben genannten Zinsen erhoben wird. Die Vertragslaufzeit kann sich bei Zinsänderungen verkürzen oder verlängern.
Anschrift Darlehensgeber: Frankfurter Sparkasse, Neue Mainzer Str. 47-53, 60311 Frankfurt am Main. Darlehen vertrieben durch die 1822direkt, Gesellschaft der Frankfurter Sparkasse mbH, einer 100-prozentigen Vertriebstochter der Frankfurter Sparkasse. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen Kosten für die Eintragung der Grundschuld, die Grundschuldsicherung und Gebäudeversicherung an. Weitere Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Grundbuchkosten und sonstige Kosten) können anfallen.
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,33 % | 3,40 % | 240.000 € | ⇗ |
80 % | 3,45 % | 3,52 % | 320.000 € | ⇗ |
90 % | 3,61 % | 3,70 % | 360.000 € | ⇗ |
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,64 % | 3,72 % | 240.000 € | ⇗ |
80 % | 3,74 % | 3,83 % | 320.000 € | ⇗ |
90 % | 3,84 % | 3,93 % | 360.000 € | ⇗ |
Sollzinsbindung: 20 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,96 % | 4,05 % | 240.000 € | ⇗ |
80 % | 4,01 % | 4,11 % | 320.000 € | ⇗ |
90 % | 4,11 % | 4,21 % | 360.000 € | ⇗ |
Schnellen Überblick verschaffen mit unserem Zinsrechner
Mit unserem Online-Zinsrechner erhalten Sie einen schnellen Überblick über Ihre Möglichkeiten zur Gestaltung der Bauzinsen bei einer ersten Immobilienfinanzierung. Der Rechner kann zudem für die Berechnung einer Anschlussfinanzierung oder eines Forward-Darlehens genutzt werden.
Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen
Auf die Frage, in welcher Spanne er den Zins für zehnjährige Baufinanzierungen (80 % Beleihung) sieht, antwortet Alexander Naumann:
„Wir rechnen weiterhin mit einem Bewegungskorridor zwischen 3,00 % und 3,75 %, auch wenn vorübergehende Ausschläge nach unten möglich sind. Angesichts erhöhter Marktvolatilität und anhaltender geopolitischer Spannungen erwarten wir zum Jahresende eher einen Durchschnittszins zwischen 3,60 % und 3,75 % – also am oberen Rand des Korridors.“
Wenn Sie noch tiefer in die Einschätzung zur Bauzinsenentwicklung einsteigen möchten: Lesen Sie die aktuelle Bauzinsen-Prognose für das 2. Halbjahr 2025 von Alexander Naumann, Leiter des 1822direkt Immobiliencenters.
Wovon sind Bauzinsen abhängig?
Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Entwicklung am Kapitalmarkt
- Dauer der Zinsbindung
- Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehensbetrag
- Höhe des Darlehens
Die Entwicklungen am Kapitalmarkt kann der Kreditnehmer nicht beeinflussen. Bei den individuellen Faktoren bestehen jedoch verschiedene Möglichkeiten, selbst Einfluss auf den Bauzins zu nehmen:
- Länge der Zinsbindung wählen
- Eigenkapital einbringen
- Kreditsumme anpassen
Gut zu wissen: Die Bonität wird zur Kreditprüfung herangezogen und entscheidet vorrangig über die Vergabe. Wo bonitätsunabhängige Zinsen gelten, bleibt der Sollzins für alle gleich; Details können je Anbieter variieren
Kapitalmarkt
Wie sich Leitzinsänderungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf Bauzinsen auswirken
Beim Leitzins der EZB handelt es sich um den Zinssatz, zu dem europäische Kreditbanken Geld aufnehmen können.
Schon gewusst? Zinsen für Immobilienkredite gelten langfristig – und nicht nur für kurze Zeiträume wie ein paar Tage oder einige Monate. So haben Zinsschritte der EZB grundsätzlich weniger direkten Auswirkungen auf die Bauzinsen, sondern mehr auf kurzfristige Zinsen.
Märkte für langfristige Anleihen sind in erster Linie für langfristige Zinserwartungen verantwortlich.
Die Pfandbriefzinsen spiegeln dagegen besser die Bauzinsen wider.
Wie Bauzinsen und Pfandbriefzinsen zusammenhängen
Pfandbriefe sind festverzinsliche Anleihen, die von Banken ausgegeben und durch Hypotheken abgesichert werden. Mit ihnen refinanzieren Banken einen Teil der Immobiliendarlehen ihrer Kunden.
Häufig haben Pfandbriefe lange Laufzeiten, zum Beispiel 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahre. Die Zinsentwicklung dieser Pfandbriefe orientiert sich unter anderem an den Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen, die als wichtiger Referenzwert für die Bauzinsen gelten.
Individuelle Faktoren
Wie die Wahl der Laufzeit die Höhe der Zinsen beeinflusst
Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der für die Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Bei der Sollzinsbindung betrachtet man vorrangig die folgenden Aspekte:
- Zinsniveau und Zinsentwicklung: Bei hohem Zinsniveau und der Erwartung künftig sinkender Zinsen wählt man eine kurze Zinsbindung. Bei niedrigen Zinsen und der Erwartung, dass diese steigen, wählt man eine lange Zinsbindung, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.
- Berücksichtigung der persönlichen Lebenssituation:
Beansprucht die Kreditrate einen hohen Anteil des Nettoeinkommens, sollte man eine lange Sollzinsbindung wählen, um Planungssicherheit zu haben.
Meistens fällt der Zinssatz (Sollzins) bei langen Laufzeiten höher aus, bei kurzen Laufzeiten niedriger. Allerdings gibt es auch einen Zusammenhang mit der Zinsstrukturkurve: Bei inverser Zinsstruktur sind die kurzfristigen Zinsen höher als die langfristigen. Dann kann es vorkommen, dass die Zinsen für langfristige Kredite niedriger sind als die für kurzfristige Kredite. Daneben spielt auch die Zeitpräferenz eine Rolle: Baufinanzierer lassen sich lange Zinsbindungen entsprechend bezahlen.
Wie die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals die Zinsen beeinflusst
Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto günstiger fallen in der Regel die Zinskonditionen aus. Durch mehr Eigenkapital wird die Sicherheit erhöht, sprich die Immobilie wird „sicherer“, weil sie mit weniger Kredit belastet ist. Somit sinkt das Kreditausfallrisiko für den Kreditgeber. Außerdem erhöht Eigenkapital die Chance auf eine Kreditzusage.
Wie die Kreditsumme die Zinsen beeinflusst
Je höher die gewählte Kreditsumme ist, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus.