Der private Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin immun gegen das Corona Virus. Unbeeindruckt von der Pandemie zogen die Preise für Wohnimmobilien seit einem Jahr weiter an. So verzeichnete Wohneigentum gegenüber dem Vorjahr eine Steigerung von fast 11 % und lag damit sogar über dem europäischen Durchschnitt.* Dabei war die Entwicklung sowie die Nachfrage in den Ballungszentren und der Peripherie durchaus unterschiedlich, wie aus dem 1822direkt Immobilien Preisatlas ersichtlich ist.
Die eigenen vier Wände sind begehrter als jemals zuvor
Corona bedeutete für viele, arbeiten in den eigenen vier Wänden. Umso mehr haben sich die Bundesbürger gefragt, wie kann ich mich räumlich verändern. „Das Interesse an Immobilien hat stark zugenommen. Deswegen wollen wir unsere Kunden in dem gesamten Kaufprozess einer Immobilie unterstützen“, begründet Wolfgang Degenkolb, Sprecher der Geschäftsführung der 1822direkt den Hintergrund zur Beauftragung der Untersuchung.
Stabile Höchstpreise in den Großstädten mit verlangsamter Entwicklung
In den Metropolen Deutschlands gab es in den letzten Jahren teilweise drastische Preisanstiege. Jetzt könnte das Ende der Fahnenstange erreicht sein. Allerdings setzte überwiegend kein Preisverfall ein, sondern das erzielte Niveau erwies sich im zurückliegenden Zeitraum als weitgehend stabil. Größere Steigerungen gab es in bestimmten Neubaugebieten, was teilweise auf die gestiegenen Baukosten zurückgeführt werden kann. In den größten Ballungszentren sind allerdings unterdurchschnittliche Steigerungsraten zu beobachten, was auf den bereits erreichten Preislevel zurückgeführt werden kann.* München bleibt die teuerste Stadt in Deutschland. Hier kosten Eigentumswohnungen mit rund 100 Quadratmetern zwischen 575.000 EUR und 1,1 Mio. EUR. Obwohl der Zenit bereist erreicht sein dürfte, liegt die Nachfrage weiterhin über dem Bundesdurchschnitt, allerdings teilweise deutlich unter dem Index anderer Landeshautstädte. Auf Platz 2 folgt Frankfurt am Main mit Preisen zwischen 375.000 EUR und fast 900.000 EUR sowie auf Platz 3 die Hansestadt Hamburg mit einer Spanne zwischen 330.000 EUR und ebenfalls fast 900.000 EUR.
Einzugsgebiete um die Großstädte werden beliebter und vergrößern den Speckgürtel
Ein Eigenheim können sich immer weniger Menschen in den Großstädten leisten. Daneben verändert sich mehr und mehr die Arbeitswelt. Die Mehrzahl der Unternehmen ermöglicht ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wenigstens teilweise das Arbeiten von zu Hause. Der Arbeitsweg rückt damit gegenüber dem Preis bei der Kaufentscheidung in den Hintergrund. Durch die veränderten Wohnpräferenzen - größere Immobilie anstatt Länge des Fahrtweges - vergrößert sich das Einzugsgebiet der Großstädte. Die Folge: Der Speckgürtel wird „dicker“ und treibt die Preise im erweiterten Umland nach oben. Insbesondere Gegenden mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur erfreuten sich steigender Nachfrage. Gleichzeitig kam es in manchen Gebieten mit schlechter Anbindung und weitab von Zentren zu einem deutlich nachlassenden Interesse, wobei es selbst hier zu Preissprüngen kam. Wie weit sich die Einzugsgebiete erweitern, zeigt das Beispiel Frankfurt an der Oder. Seit einem Jahr betrug der Zuwachs fast 50 %. In der Gemeinde Golzow, 80 km von Berlin entfernt, sogar über 50 %. Der Landkreis Wittenberg, knapp 110 km entfernt, mit noch über 25 %. Mithin nähern sich die Quadratmeterpreise zwischen den Metropolen und dem Umland immer mehr an. Eine Entwicklung, die sich rund um München bereits vollzogen hat. In den direkt umliegenden Landkreisen sind Entwicklung und Niveau nicht mehr weit von der City entfernt.
Zunahme des Inlandsurlaubs stärkt die Nachfrage in den Feriengebieten
Gerade in den Zeiten des Lockdowns wuchs das Verlangen nach einem Ortwechsel. Aufgrund der Pandemie rückten dabei heimische Reiseziele in den Vordergrund. Profiteur des zunehmenden Interesses nach Urlaub im eigenen Land sind die beliebten Urlaubsregionen an den Küsten und in den Bergen. Das Preiswachstum ist nicht nur in den TOP-Lagen wie auf Sylt oder dem Starnberger See ungebremst, sondern hat mittlerweile durchweg die meisten Destinationen erfasst. Am stärksten gefragt waren der Nord- und Ostseeraum, gefolgt von der Alpenregion. Dabei spielt zunehmend eine Rolle, dass diese Immobilien nicht nur als Feriendomizile oder Kapitalanlagen, sondern als Homeoffice genutzt werden. Analog zu den Großstädten haben sich die Feriengebiete ausgeweitet. In Regionen, wie beispielsweise Norderney mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von fast 8.000 EUR, die bereits Spitzenpreise erzielen, ist es zu einer verlangsamten Entwicklung gekommen.
Immobilienpreise steigen deutlich, aber nicht der Bauzins
Die Zinsen für private Baufinanzierungen sind weiterhin auf einem günstigen Niveau. Nach einem leichten Anstieg im den ersten Monaten des Jahres, waren sie zwischenzeitlich rückläufig. Hintergrund ist das adjustierte Inflationsziel der Europäischen Zentralbank, sodass eine generelle Änderung der lockeren Geldpolitik nicht absehbar ist. Als Benchmark liegen 10jährige Bundesanleihen weiterhin im negativen Renditebereich und dürften bis zum Jahresende 2021 diesen Bereich nicht verlassen. Immobilienfinanzierungen bei der 1822direkt liegen für die Zinsbindungen zehn und 15 Jahre weiterhin unter 1 %, wenn der Nettodarlehensbetrag über 300.000 EUR beträgt. Deswegen entscheiden sich viele für die Wahl einer längeren Zinsbindung. Bei der 1822direkt werden bei Neufinanzierungen fast 90 % der Finanzierungen in den Bereichen zwischen 11 und 15 Jahren abgeschlossen. Die durchschnittliche Finanzierungssumme ist auf über 300 TEUR gestiegen und spiegelt den Anstieg der Kaufpreise wider. Bei ¾ der Kredite liegt der Tilgungssatz zwischen 2 % und 3 % und wird in der Regel so gewählt, dass der Baukredit bis zum Eintritt ins Rentenalter getilgt ist. Die niedrigen Zinsen ermöglichen so erst die Finanzierung, trotz des beträchtlichen Preisanstiegs bei Immobilien. 40 % der Käufer bei der 1822direkt sind unter 40 Jahren und immerhin noch ein Drittel unter 35 Jahren. Der Immobilienerwerb ist somit gerade bei jüngeren Menschen ein wichtiger und zunehmender Bestandteil der Vermögensbildung.
Ausblick bis zum Jahresende 2021
Im ersten Halbjahr war der Aufwärtstrend am deutschen Wohnimmobilienmarkt ungebremst. Im zweiten Quartal war sogar eine Beschleunigung festzustellen. Es spricht vieles für eine Fortsetzung des Preisauftriebs, da einer hohen Nachfrage ein begrenztes Angebot gegenübersteht. Eine weiterhin zu geringe Bauaktivität sowie eine Verteuerung bei den Baumaterialien haben den Preisanstieg temporär sogar beschleunigt. „Wir sehen wenig Anhaltspunkte für eine generelle Veränderung. Die Treiber der Preisentwicklung dürften weiterhin tonangebend sein. Zum Jahresende dürfte lediglich eine leichte Beruhigung in der Entwicklung eintreten“, so Alexander Naumann, Bereichsleiter Immobiliencenter von der 1822direkt. „Daneben ist von einem Fortgang der Trends aus der Untersuchung auszugehen:
- Stabile Preise in den Großstädten auf hohem Niveau
- Zunehmende Vergrößerung der Speckgürtel um die Großstädte
- Erhöhte Nachfrage nach innerdeutschen Ferienimmobilien.“
1822direkt Immowert- und Budgetrechner für eine schnelle Preiseinschätzung
Der 1822direkt Immobilien Preisatlas gibt einen guten Überblick zu der Entwicklung in Deutschland bzw. in den einzelnen Bundesländern. Wer nicht nur am allgemeinen Trend interessiert ist, für den hat die 1822direkt ein spezielles Online-Tool entwickelt. Damit können sowohl Immobilienbesitzer als auch potentielle Eigenheimkäufer für individuelle Adressen den durchschnittlichen Quadratmeterpreis sowie die Preisentwicklung der letzten Jahre ermitteln.
„Will ich lieber in 65 Quadratmetern in der Stadt oder in 100 Quadratmetern auf dem Land leben und was kostet mich das monatlich?", diese Frage beantwortet der neue Rechner schnell und einfach. Neben Lage, Ausstattung und Lebensqualität ist die zentrale Frage des privaten Immobilienkäufers, was kann ich mir in den einzelnen Gegenden leisten. Mit dem Immowert- und Budgetrechner kann die Entscheidung vieler Käufer unterstützt werden, welche Gegenden in Betracht kommen und wie viele Quadratmeter finanzierbar sind“, erläutert Naumann. „Unabhängig, ob Immobilienbesitzer oder Interessent, ein Blick in den Rechner ist auf jeden Fall lohnenswert“, so die Empfehlung des Projektleiters.
*Helaba Research & Advisory, Märkte und Trends August 2021
Hintergrund zum 1822direkt Immobilien Preisatlas
Der Immobilienpreisatlas der 1822direkt ist eine regelmäßig erscheinende Veröffentlichung zu der Entwicklung der Preise für private Wohnimmobilien auf Basis von Orten bzw. Ortsteilen. Die 1822direkt hat für die Untersuchung die on-geo GmbH, eines der führenden Unternehmen für Immobilienbewertungen in Deutschland, beauftragt. Die Untersuchung zeigt vor allem Tendenzen und Trends auf. Dabei kann es in einzelnen Gebieten aufgrund eines begrenzten Angebots und nur wenigen Transaktionen zu verzerrten Aussagen kommen. Für Gebiete, die in weiß abgebildet sind, lagen zum Zeitpunkt der Untersuchung keine ausreichenden Daten vor.
Die Karten des 1822direkt Immobilien Preisatlas können unter Angabe der Quelle für Veröffentlichungen genutzt werden. Quelle: 1822direkt Immobilien Preisatlas
Wir freuen uns über ein digitales Belegexemplar der entsprechenden Veröffentlichung.
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