Bauzinsen: Konditionen im Überblick
Was sind Bauzinsen?
Bauzinsen (auch Hypothekenzinsen genannt) sind die Zinsen, die ein Kreditnehmer im Rahmen einer Baufinanzierung an den Kreditgeber zahlt. Ihre Höhe hängt einerseits vom allgemeinen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ab, andererseits von individuellen Faktoren wie der Darlehenssumme, dem Verhältnis zwischen Objektwert und Darlehensbetrag sowie der Dauer der Zinsbindung.
Bei einer Immobilienfinanzierung wird der Bauzins in der Regel für eine festgelegte Laufzeit garantiert – dies bezeichnet man als Sollzinsbindung.
Gut zu wissen: Beim Bauzins wird zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden:
- Sollzins: Der vertraglich vereinbarte Zinssatz für den Kredit, ohne weitere Kosten
- Effektivzins (auch „Effektiver Jahreszins“): Enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten und Gebühren.
Bei beiden Arten handelt es sich um einen Jahreszins.
Beide Angaben beziehen sich auf einen Jahreszins. Der Effektivzins ermöglicht einen transparenten Vergleich von Kreditangeboten verschiedener Banken – vorausgesetzt, die Angebote stimmen in Kreditsumme, Laufzeit, Dauer der Zinsbindung und Tilgung weitgehend überein.
Hinweis: Da jede Bank unterschiedliche Kosten und Gebühren berechnet, kann der effektive Jahreszins je nach Anbieter variieren.
Unsere attraktiven Konditionen
Jeden Monat erstellen wir für die Stiftung Warentest eine aktuelle Übersicht zu den attraktivsten Bauzinskonditionen – basierend auf drei typischen Fallkonstellationen.
Dabei berücksichtigen wir das eigene Baufinanzierungsangebot der 1822direkt, und die Konditionen unserer Finanzierungspartner. Wir arbeiten mit Baufinanzierungsplattformen wie Finmas und Ehyp zusammen.
So erhalten Sie einen transparenten Überblick über die passenden Bauzinsen – kompakt und auf einen Blick.
Fallbeispiel
Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 400.000 Euro. Sie wird zur Eigennutzung erworben und befindet sich in einer mittleren bis guten Lage sowie in einem baulich guten Zustand. Die Energieeffizienzklasse ist D. Der Kreditnehmer ist Neukunde, angestellt und verfügt über eine gute Bonität.
Effektiver Jahreszins: 4,39 % p.a.; anfänglich gebundener Sollzins: 3,50 % p.a.; anfängliche Sollzinsbindung: 10 Jahre; Nettodarlehensbetrag: 300.000 €; anfängliche Tilgung: 2 %, 290 Raten in Höhe von 1375,00 €, voraussichtliche Vertragslaufzeit: 24 Jahre 2 Monate; zu zahlender Gesamtbetrag während der Laufzeit: 523.806,84 €.
Bitte beachten Sie, dass für Immobilien, die nicht den Energiestandards A und A+ entsprechen, ein Aufschlag von 0,10 % auf die oben genannten Zinsen erhoben wird. Die Vertragslaufzeit kann sich bei Zinsänderungen verkürzen oder verlängern.
Anschrift Darlehensgeber: Frankfurter Sparkasse, Neue Mainzer Str. 47-53, 60311 Frankfurt am Main. Darlehen vertrieben durch die 1822direkt, Gesellschaft der Frankfurter Sparkasse mbH, einer 100-prozentigen Vertriebstochter der Frankfurter Sparkasse. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Im Zusammenhang mit der Finanzierung fallen Kosten für die Eintragung der Grundschuld, die Grundschuldsicherung und Gebäudeversicherung an. Weitere Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Grundbuchkosten und sonstige Kosten) können anfallen.
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,37 % | 3,44 % | 240.000 € | ⇓ |
80 % | 3,56 % | 3,64 % | 320.000 € | ⇓ |
90 % | 3,62 % | 3,72 % | 360.000 € | ⇒ |
(Stand: 28.01.2026)
Sollzinsbindung: 15 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,70 % | 3,78 % | 240.000 € | ⇓ |
80 % | 3,84 % | 3,93 % | 320.000 € | ⇓ |
90 % | 3,94 % | 4,03 % | 360.000 € | ⇓ |
(Stand: 28.01.2026)
Sollzinsbindung: 20 Jahre
Beleihungsgrenze | Gebundener Sollzinssatz p.a | Effektiver Jahreszins p.a | Darlehensumme | Entwicklung Vormonat |
|---|---|---|---|---|
60 % | 3,92 % | 4,01 % | 240.000 € | ⇓ |
80 % | 3,97 % | 4,06 % | 320.000 € | ⇓ |
90 % | 4,20 % | 4,30 % | 360.000 € | ⇓ |
(Stand: 28.01.2026)
Schnellen Überblick verschaffen mit unserem Zinsrechner
Mit unserem Online-Zinsrechner erhalten Sie einen schnellen Überblick über Ihre Möglichkeiten zur Gestaltung der Bauzinsen bei einer ersten Immobilienfinanzierung. Der Rechner kann zudem für die Berechnung einer Anschlussfinanzierung oder eines Forward-Darlehens genutzt werden.
Prognose zur Entwicklung der Bauzinsen
- Wie entwickeln sich die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2026? Alexander Naumann, Immobilienexperte der 1822direkt, im Interview über die wahrscheinliche Bauzinsenentwicklung.
- In welcher Spanne entwickeln sich die Zinsen für zehnjährige Baufinanzierungen?
- Wie sollten Kundinnen und Kunden, die derzeit über eine Baufinanzierung nachdenken, vorgehen?
Alexander Naumann,
Prokurist, Bereichsleiter Kundenservice und
Immobiliencenter, Pressekoordination
1. Wie entwickeln sich Ihrer Einschätzung nach die Bauzinsen im Laufe des Jahres 2026?
Die Bauzinsen dürften 2026 leicht anziehen – vor allem im zweiten Halbjahr. Ein starker Zinsschub ist nicht zu erwarten, doch steigende Kapitalmarktzinsen vor allem aufgrund der anwachsenden Schuldenlast Europas könnten einen leichten Aufwärtsdruck erzeugen.
Von weiteren Zinsspitzen ist nicht auszugehen, aber für eine Entwarnung ist es noch zu früh. Das politische Umfeld bleibt unberechenbar und ein erheblicher Unsicherheitsfaktor. Infolgedessen sind die Finanzierungsbedingungen anspruchsvoll, aber planbar. Allerdings dürften die Kreditinstitute ihre Vergabekriterien weiter verschärfen – höhere Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers und die Werthaltigkeit des Objekts sind zu erwarten.
2. Können Sie eine kurze Begründung für Ihre Einschätzung geben?
Die Inflationsrate im Euroraum wird voraussichtlich weiterhin um den Zielwert von 2 % schwanken. Deshalb gibt es wenig Anlass für die EZB, den Leitzins grundlegend zu ändern. Die Geldpolitik wird damit weder einen besonderen expansiven noch stark restriktiven Kurs verfolgen.
Die staatliche Verschuldung dürfte weiter zunehmen und die Risikoprämien für festverzinsliche Wertpapiere steigen lassen. Vor diesem Hintergrund könnte die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen leicht anziehen und das langfristige Zinsniveau ansteigen. Folge: Die höheren Refinanzierungskosten für Banken und Sparkassen würden sich dann in den Bauzinsen widerspiegeln.
3. Bei welchem Wert sehen Sie den Zins für zehnjährige Baufinanzierungen (80 % Beleihung) zum Jahresende 2026?
Ein Zinssatz in einem Korridor zwischen 3,5 % bis 4,5 % für zehnjährige Baufinanzierungen bei 80 % Beleihung erscheint realistisch. Das liegt leicht über dem aktuellen Niveau, bleibt aber im Rahmen des Erwartbaren. Für Haushalte mit solider Bonität ist dieses Zinsniveau gut kalkulierbar, sofern die übrigen Rahmenbedingungen stabil bleiben.
4. Wie wichtig ist der Bauzins 2026 bei der Entscheidung für oder gegen eine Baufinanzierung – und welchen Faktor sollten Kundinnen und Kunden aus Ihrer Sicht noch berücksichtigen?
Der Bauzins ist ein zentraler, aber nicht alleiniger Entscheidungsfaktor. Für viele Haushalte zählt vor allem, ob die monatliche Belastung langfristig tragfähig bleibt. Ein halbes Prozent Unterschied beim Zins kann über 30 Jahre hinweg Zehntausende Euro ausmachen – das verdeutlicht seine Bedeutung.
Ebenso wichtig sind:
- Eigenkapitalquote – ein höherer Eigenanteil reduziert das Risiko und kann den Zins senken.
- Energieeffizienz der Immobilie – gut gedämmte Objekte sind langfristig günstiger, weil sie geringere Betriebskosten und einen höheren Wiederverkaufswert haben.
- Lage – einen Automatismus für eine Wertsteigerung bei Immobilien wird es nicht geben, sondern abhängig davon sein, wie sich die Region hinsichtlich Kaufkraft und Zuwachs entwickelt.
Immobilienkäufer sollten nicht auf den „perfekten Moment“ spekulieren, sondern auf eine solide Planung setzen: ein realistisches Budget, Rücklagen für Modernisierungen und die Möglichkeit zur Sondertilgung oder zum Wechsel des Tilgungssatzes. Insbesondere die Energiebilanz einer Immobilie wird für den langfristigen Werterhalt immer entscheidender.
Gerade in Zeiten hoher Mietpreise und steigender Baukosten bleibt der langfristige Eigentumserwerb für viele attraktiv – das richtige Augenmaß ist dabei entscheidend.
Wovon sind Bauzinsen abhängig?
Die Höhe der Bauzinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Entwicklung am Kapitalmarkt
- Dauer der Zinsbindung
- Verhältnis zwischen Immobilienwert und Darlehensbetrag
- Höhe des Darlehens
Die Entwicklungen am Kapitalmarkt kann der Kreditnehmer nicht beeinflussen. Bei den individuellen Faktoren bestehen jedoch verschiedene Möglichkeiten, selbst Einfluss auf den Bauzins zu nehmen:
- Länge der Zinsbindung wählen
- Eigenkapital einbringen
- Kreditsumme anpassen
Gut zu wissen: Die Bonität wird zur Kreditprüfung herangezogen und entscheidet vorrangig über die Vergabe. Wo bonitätsunabhängige Zinsen gelten, bleibt der Sollzins für alle gleich; Details können je Anbieter variieren
Kapitalmarkt
Wie sich Leitzinsänderungen der Europäischen Zentralbank (EZB) auf Bauzinsen auswirken
Beim Leitzins der EZB handelt es sich um den Zinssatz, zu dem europäische Kreditbanken Geld aufnehmen können.
Schon gewusst? Zinsen für Immobilienkredite gelten langfristig – und nicht nur für kurze Zeiträume wie ein paar Tage oder einige Monate. So haben Zinsschritte der EZB grundsätzlich weniger direkten Auswirkungen auf die Bauzinsen, sondern mehr auf kurzfristige Zinsen.
Märkte für langfristige Anleihen sind in erster Linie für langfristige Zinserwartungen verantwortlich.
Die Pfandbriefzinsen spiegeln dagegen besser die Bauzinsen wider.
Wie Bauzinsen und Pfandbriefzinsen zusammenhängen
Pfandbriefe sind festverzinsliche Anleihen, die von Banken ausgegeben und durch Hypotheken abgesichert werden. Mit ihnen refinanzieren Banken einen Teil der Immobiliendarlehen ihrer Kunden.
Häufig haben Pfandbriefe lange Laufzeiten, zum Beispiel 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahre. Die Zinsentwicklung dieser Pfandbriefe orientiert sich unter anderem an den Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen, die als wichtiger Referenzwert für die Bauzinsen gelten.
Individuelle Faktoren
Wie die Wahl der Laufzeit die Höhe der Zinsen beeinflusst
Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, für den der für die Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Bei der Sollzinsbindung betrachtet man vorrangig die folgenden Aspekte:
- Zinsniveau und Zinsentwicklung: Bei hohem Zinsniveau und der Erwartung künftig sinkender Zinsen wählt man eine kurze Zinsbindung. Bei niedrigen Zinsen und der Erwartung, dass diese steigen, wählt man eine lange Zinsbindung, um sich günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.
- Berücksichtigung der persönlichen Lebenssituation:
Beansprucht die Kreditrate einen hohen Anteil des Nettoeinkommens, sollte man eine lange Sollzinsbindung wählen, um Planungssicherheit zu haben.
Meistens fällt der Zinssatz (Sollzins) bei langen Laufzeiten höher aus, bei kurzen Laufzeiten niedriger. Allerdings gibt es auch einen Zusammenhang mit der Zinsstrukturkurve: Bei inverser Zinsstruktur sind die kurzfristigen Zinsen höher als die langfristigen. Dann kann es vorkommen, dass die Zinsen für langfristige Kredite niedriger sind als die für kurzfristige Kredite. Daneben spielt auch die Zeitpräferenz eine Rolle: Baufinanzierer lassen sich lange Zinsbindungen entsprechend bezahlen.
Wie die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals die Zinsen beeinflusst
Je mehr Eigenkapital man einbringt, desto günstiger fallen in der Regel die Zinskonditionen aus. Durch mehr Eigenkapital wird die Sicherheit erhöht, sprich die Immobilie wird „sicherer“, weil sie mit weniger Kredit belastet ist. Somit sinkt das Kreditausfallrisiko für den Kreditgeber. Außerdem erhöht Eigenkapital die Chance auf eine Kreditzusage.
Wie die Kreditsumme die Zinsen beeinflusst
Je höher die gewählte Kreditsumme ist, desto höher fallen in der Regel die Zinsen aus.