Grundschuld eintragen und löschen lassen – eine Anleitung

  • Was ist eine Grundschuld?
  • Welche unterschiedlichen Arten gibt es?
  • Wie funktioniert die Eintragung und Löschung?
Grundschuld

Was ist die Grundschuld?

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Sie wird immer dann eingetragen, wenn für die Finanzierung einer Immobilie ein Kredit aufgenommen wird. Mit der Grundschuld wird die Immobilie rechtlich belastet.

Die Grundschuld dient der finanzierenden Bank als Sicherheit, dass sie ihr Geld auch dann zurückerhält, wenn der Kreditnehmer seinen Kredit nicht zurückzahlen kann. In diesem Fall hat die Bank das Recht, die Zahlung der Schulden vom Kreditnehmer einzufordern. Falls der Kreditnehmer die Schulden trotzdem nicht bezahlt, darf die Bank die Immobilie per Zwangsversteigerung verkaufen. Mit dem erzielten Verkaufspreis kann die Schuld beglichen werden.

Im Gegensatz zu einer Hypothek ist die Grundschuld nicht einer konkreten Forderung zugeordnet, sondern einem konkreten Gläubiger, also meist der finanzierenden Bank. Sie wird in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. Im Grundbuch sind die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie und alle Verbindlichkeiten eingetragen, mit denen die Immobilie belastet ist.

Nach Tilgung des Kredits erlischt die Grundschuld nicht automatisch, sondern kann als Sicherheit für weitere Kredite verwendet werden.

Arten der Grundschuld

Es gibt mehrere Arten der Grundschuld:

  • Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld
  • Briefgrundschuld und Buchgrundschuld

Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld unterscheiden sich durch den Grundschuldgläubiger. Bei Briefgrundschuld und Buchgrundschuld ist der Weg, der genutzt wird, um die Grundschuld einzutragen, unterschiedlich. Die verschiedenen Arten werden im Folgenden näher erläutert:

Fremdgrundschuld

Die Fremdgrundschuld ist der Standardfall der Grundschuld bei einer Immobilienfinanzierung. Hierbei gehört die Grundschuld einem Dritten, der nicht Grundstückseigentümer ist. In der Regel ist das die finanzierende Bank.

Die Fremdgrundschuld wird zugunsten der Bank als Kreditsicherheit eingetragen. Damit bleibt die Bank Grundschuldgläubiger, bis der Kreditnehmer den Kredit vollständig zurückgezahlt hat. Sobald dies geschehen ist und damit der Sicherungszweck der Grundschuld nicht mehr gegeben ist, wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld. Das heißt, der Eigentümer der Immobilie erhält die Grundschuld zurück und kann frei darüber verfügen.

Wenn jedoch der Kreditnehmer seinen Kredit nicht zurückzahlen kann, darf der Gläubiger, also die Bank, die Immobilie einer Zwangsversteigerung zuführen, um seine Forderung zu befriedigen.

Eigentümergrundschuld

Bei der Eigentümergrundschuld gehört die Grundschuld dem Eigentümer. Dies ist der Fall, nachdem der Eigentümer der Immobilie seinen Kredit vollständig zurückgezahlt hat. Ab diesem Zeitpunkt entfällt der Sicherungszweck der Grundschuld und die Bank besitzt keine Rechte an der Immobilie mehr. Nun ist nicht mehr die Bank Inhaber der Grundschuld, sondern der Immobilieneigentümer.

Der Eigentümer der Grundschuld kann diese entweder löschen lassen oder sie weiterhin verwenden, zum Beispiel, um damit ein weiteres Darlehen abzusichern.

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zur Grundbucheintragung eine Urkunde – ein sogenannter Grundschuldbrief – ausgestellt. Im Grundschuldbrief sind der Betrag und der Inhaber der Grundschuld ausgewiesen. Im Grundbuch ist die Briefgrundschuld immer mit dem einfachen Begriff „Grundschuld“ bezeichnet. Im Vergleich dazu ist dort die Buchgrundschuld immer mit der Ergänzung „ohne Brief“ gekennzeichnet.

Ein Grundschuldbrief fungiert als Wertpapier: Wer ihn besitzt, ist Gläubiger der Grundschuld. Bei einer Immobilienfinanzierung durch die Bank behält diese den Grundschuldbrief, bis der Kredit an sie zurückgezahlt ist. Danach sendet sie den Grundschuldbrief an den Eigentümer der Immobilie zurück.

Wenn die Briefgrundschuld abgetreten werden soll, geschieht dies nicht durch einen Eintrag im Grundbuch, sondern durch Übergabe des Grundschuldbriefes. Das macht die Abtretung einer Briefgrundschuld schneller und kostengünstiger als die einer Buchgrundschuld, da die Gebühren für einen Grundbucheintrag gespart werden. Da die Weitergabe einer Briefgrundschuld nicht im Grundbuch erscheint, ist sie ein Rechtsgeschäft, das für Dritte nicht erkennbar ist.

Der einfache Weg der Abtretung beinhaltet jedoch auch ein Risiko: Wenn der Grundschuldbrief verloren geht, muss man ihn für unwirksam erklären lassen und hierzu ein teures Aufgebotsverfahren einleiten. Das ist wichtig, denn wenn der Grundschuldbrief Dritten in die Hände fällt, können diese Forderungen gegen den Immobilieneigentümer haben.

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld hat sich in der Praxis gegenüber der Briefgrundschuld durchgesetzt. Bei der Buchgrundschuld wird die Grundschuld im Grundbuch der Immobilie eingetragen. So ist der tatsächliche Gläubiger immer im Grundbuch ersichtlich. Ein Grundschuldbrief wird nicht ausgestellt. Der Eintrag im Grundbuch enthält die Ergänzung „ohne Brief“.

Dadurch, dass hier kein Grundschuldbrief bestellt werden muss, ist die Buchgrundschuld kostengünstiger als die Briefgrundschuld, denn die Bestellung eines Grundschuldbriefes kostet Gebühren beim Grundbuchamt sowie beim Notar. Außerdem ist sie weniger riskant als die Briefgrundschuld, weil die Briefgrundschuld nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien von der einen Partei auf die andere übertragen werden kann. Für alle nachträglichen Änderungen der Buchgrundschuld – auch für Abtretungen ­– ist immer eine Grundbucheintragung erforderlich.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Baufinanzierungen wurden früher meist durch Hypotheken besichert. Auch eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen wird. Heute dient in der Regel die Grundschuld der Besicherung der Immobilie.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld dagegen bezieht sich unabhängig von der Forderung auf eine bestimmte Immobilie.

Eine Hypothek erlischt automatisch, sobald der Kredit für die Finanzierung der Immobilie vollständig zurückgezahlt ist. Die Grundschuld dagegen besteht auch nach der Kreditrückzahlung fort und geht auf den Eigentümer der Immobilie über. Er kann sie dann wahlweise löschen oder bestehen lassen und im letzteren Fall zum Beispiel für einen weiteren Kredit wiederverwenden.

Der Eigentümer kann eine einmal eingetragene Grundschuld auch dann erneut als Kreditsicherheit nutzen, wenn es sich um einen anderen Gläubiger als beim ersten Kredit handelt. Dies kann zum Beispiel beim Kauf einer weiteren Immobilie der Fall sein. Dadurch, dass die Grundschuld in einem solchen späteren Fall noch besteht, fallen keine neuen Notar- und Grundbuchkosten an.

Für die Bank als Kreditgeber ist die Grundschuld leichter zu handhaben als die Hypothek. Wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird und die Bank die Immobilie der Zwangsvollstreckung zuführen will, muss sie bei einer Hypothek die Zahlung der noch offenen Raten vor Gericht einklagen. Bei einer Grundschuld ist dieser Nachweis nicht notwendig. Die Vollstreckung kann einfacher und schneller eingeleitet werden.

Kosten und Zinsen für die Grundschuld

Die Kosten für die Grundschuld bestehen zum einen aus den Beurkundungskosten für den Notar und zum anderen aus den Eintragungskosten für das Grundbuchamt. Sie können unterschiedlich hoch ausfallen. Bei einer Immobilienfinanzierung liegen sie ungefähr bei 0,8 bis 1 % des Grundschuldbetrags.

Zusätzlich können noch Grundschuldzinsen hinzukommen. Sie erhöhen den Betrag der eingetragenen Grundschuld und können ca. 15 % pro Jahr betragen. Die Grundschuldzinsen dienen der Bank als zusätzliche Sicherheit, falls bei einer Vollstreckung zusätzliche Kosten anfallen oder das Zinsniveau steigt und eine Anschlussfinanzierung teurer wäre. Allerdings wird man in der Praxis mit Grundschuldzinsen nur dann konfrontiert, wenn man sein aufgenommenes Darlehen nicht planmäßig zurückzahlt. Die Grundschuldkosten können über ein Online-Tool berechnet werden.

Eine Grundschuld eintragen

Bevor der Kreditnehmer den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnet, sollte er Einsicht in das Grundbuch nehmen, um zu prüfen, ob die Immobilie noch mit Grundschulden oder anderen Rechten Dritter belastet ist. Falls das Grundbuch noch Grundschulden aufweist, muss der Verkäufer der Immobile diese löschen lassen.

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte man den Eintrag der Grundschuld möglichst schnell in die Wege leiten, damit die Bank die Kreditsumme rechtzeitig auszahlt. Die Bank kann die Kreditsumme erst dann auszahlen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.

Am Eintrag einer Grundschuld in das Grundbuch sind der Notar, die finanzierende Bank und der Kreditnehmer beteiligt.

Ablauf der Eintragung

  1. Schritt: Der künftige Eigentümer der Immobilie wird bestimmt
    Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen ist, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken. Die Auflassungsvormerkung legt den Käufer als künftigen Eigentümer fest, so dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an eine andere Person verkaufen kann. Die endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch geschieht später.

  2. Schritt: Die Belastung der Immobilie mit der Grundschuld wird eingeleitet
    Der Verkäufer der Immobilie erteilt dem Notar die Vollmacht, die Immobilie bereits vor der Eigentumsumschreibung mit der Grundschuld zu belasten. Dies ist notwendig, weil die Immobilie rechtlich noch Eigentum des Verkäufers ist und nur der Eigentümer die Immobilie mit einer Grundschuld belasten darf. Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch.

  3. Schritt: Die Grundschuld wird bestellt
    Der Käufer der Immobilie erhält von seiner kreditgebenden Bank ein Formular zur Bestellung der Grundschuld. Darin sind die genauen Bedingungen der jeweiligen Grundschuld festgelegt. Der Käufer leitet das Grundschuldbestellungsformular an den Notar weiter.

  4. Schritt: Die Bestellung der Grundschuld wird beurkundet
    Beim Notartermin für den Kaufvertrag erstellt der Notar eine Urkunde zur Grundschuldbestellung. Der Immobilienkäufer unterschreibt die Urkunde. Damit ist die Bestellung der Grundschuld urkundlich festgelegt. Außerdem klärt der Notar den Käufer über mögliche rechtliche Folgen einer Zwangsvollstreckung auf.

  5. Schritt: Die Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen
    Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde und die Belastungsvollmacht beim Grundbuchamt ein. Gleichzeitig beantragt er die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Nach ca. drei bis sechs Wochen bestätigt das Grundbuchamt dem Notar, dass die Grundschuld eingetragen ist.

  6. Schritt: Die Bank zahlt den Kredit aus
    Der Notar sendet die Grundschuldbestellungsurkunde und einen aktualisierten Grundbuchauszug an die finanzierende Bank. Nun hat die Bank die Bestätigung, dass die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wurde, und zahlt den Kredit an den Käufer aus.

Im weiteren Verlauf kümmert der Notar sich darum, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. In der Zeit bis zum endgültigen Abschluss des Kaufprozesses gilt der Käufer als wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und kann sie mit allen Rechten und Pflichten nutzen.

Kosten für die Eintragung der Grundschuld

Für die Eintragung der Grundschuld entstehen Gebühren für den Notar und das Grundbuch, unter anderem für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Diese Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz berechnet und sind nicht verhandelbar.

Löschung der Grundschuld

Nachdem der Kreditnehmer seinen Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt hat, sendet seine kreditgebende Bank ihm die Löschungsbewilligung. Darin bescheinigt die Bank, dass die Immobilienfinanzierung komplett getilgt ist und die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Nun geht die Fremdgrundschuld über in eine Eigentümergrundschuld, die dem Eigentümer der Immobilie gehört. Er kann darüber entscheiden, ob er die Grundschuld behält oder löschen lässt.

Argumente für eine Löschung der Grundschuld

  • Geplanter Verkauf der Immobilie: Für die Preisverhandlungen ist es wichtig, dass die Immobilie nicht mit einer Grundschuld oder anderen Rechten Dritter belastet ist.
  • Aufnahme eines neuen Kredits: Wenn im Grundbuch keine Grundschuld mehr eingetragen ist, geht die Überprüfung durch die Bank schneller. Die meisten Banken bieten in diesem Fall einen günstigeren Zinssatz an.
  • Ausschluss von Risiken: Wenn es sich um eine Briefgrundschuld handelt, vermeidet der Eigentümer das Risiko, den Grundschuldbrief zu verlieren. Er muss sich keine Sorgen machen, dass ein Dritter einen Anspruch auf seine Immobilie erhebt.

Argumente für eine Beibehaltung der Grundschuld

  • Einsparung von Notar- und Grundbuchkosten: Die Löschung einer Grundschuld kostet 0,2 bis 0,4 % der Grundschuldsumme.
  • Nutzung der Grundschuld für einen neuen Kredit: Eine Grundschuld lässt sich später wiederverwenden, um ein Darlehen zu besichern. Die Grundschuld auf einen neuen Gläubiger zu übertragen, ist deutlich günstiger, als sie zu löschen und später neu zu bestellen.
  • Bankwechsel bei Umschuldung oder Anschlussfinanzierung: Die Kosten betragen ca. 0,2 % der Grundschuldsumme. Manche Banken übernehmen bei einem Bankenwechsel die Gebühren.
  • Immobilienverkauf mit Übertragung der Grundschuld: Es kann sein, dass der Käufer die eingetragene Grundschuld als Sicherungsmittel für seinen eigenen Kredit nutzen möchte.
  • Rangblockierung bei Zwangsversteigerung: Als Eigentümer kann man bewusst eine Eigentümergrundschuld in das Grundbuch eintragen lassen. Damit blockiert man einen bestimmten Rang in Abteilung III des Grundbuchs. Alle Gläubiger sind in Abteilung III des Grundbuchs aufgelistet, und zwar in einer bestimmten Rangfolge. Je nachdem, ob ein Gläubiger in der Rangfolge weiter vorne oder weiter hinten auftaucht, wird er bei einer Zwangsversteigerung als einer der ersten oder als einer der letzten bedient. Wenn die Zwangsversteigerung nicht genug Geld einbringt, gehen die Gläubiger der hinteren Ränge möglicherweise leer aus. Durch die Rangblockierung kann der Eigentümer bei einer Zwangsversteigerung bestimmen, an welchen Gläubiger die Grundschuld abgetreten wird. Die Eigentümergrundschuld zur Rangblockierung wird meist nur im unternehmerischen Bereich verwendet.

Ablauf der Löschung

  1. Schritt: Die Bank sendet die Löschungsbewilligung
    Sobald der Eigentümer der Immobilie seinen Kredit vollständig zurückgezahlt hat, sendet seine kreditgebende Bank ihm eine Löschungsbewilligung. Darin bestätigt die Bank, dass der Sicherungszweck der Grundschuld aufgehoben ist und die Grundschuld nun gelöscht werden kann. 

  2. Schritt: Der Eigentümer stellt den Antrag zur Löschung der Grundschuld
    Der Eigentümer sendet dem Notar die Löschungsbewilligung und den Antrag zur Löschung der Grundschuld. Wenn im Grundbuch eine Briefgrundschuld eingetragen ist, muss auch der Grundschuldbrief an den Notar übermittelt werden.

  3. Schritt: Die Löschung wird eingeleitet
    Der Notar veranlasst alles Notwendige für die Löschung der Grundschuld. Das Grundbuchamt prüft, ob alle Voraussetzungen für die Löschung gegeben sind.

  4. Schritt: Die Löschung der Grundschuld wird in das Grundbuch eingetragen
    Wenn alle nötigen Voraussetzungen erfüllt sind, wird ein Löschungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Dies kann je nach Grundbuchamt zwischen wenigen Tagen und mehreren Monaten dauern.

Kosten für die Löschung der Grundschuld

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld richtet sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. In der Regel liegen sie bei 0,2 bis 0,4 % der Grundschuldsumme.

Fragen und Antworten zur Grundschuld

Wo finde ich die Grundschuld?

Die Grundschuld ist in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht geführt wird. In Abteilung III des Grundbuches befinden sich alle Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, dem Grundriss und möglichen weiteren Belastungen der Immobilie.

Was ist eine Grundschuldeintragung?

Bei einer Grundschuldeintragung wird die Grundschuld in das Grundbuch der betreffenden Immobilie eingetragen. An der Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch sind der Notar, die finanzierende Bank und der Kreditnehmer beteiligt.

Bevor die Grundschuld eingetragen wird, finden mehrere Schritte statt:

Zunächst lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken. Dadurch wird der Käufer der Immobilie als künftiger Eigentümer bestimmt. Als nächstes erteilt der Verkäufer der Immobilie dem Notar die Vollmacht, die Immobilie vor der Eigentumsumschreibung mit der Grundschuld zu belasten. Daraufhin beantragt der Notar die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Dann muss die Grundschuld bestellt werden. Hierfür stellt die kreditgebende Bank das Grundschuldbestellungsformular aus und der Notar legt die Grundschuldbestellung in einer Urkunde fest. Anschließend beantragt der Notar die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Schließlich trägt das Grundbuchamt die Grundschuld in das Grundbuch ein.

Was braucht man, um eine Grundschuld zu löschen?

Um die Grundschuld zu löschen, muss zunächst der Kredit, auf den sich die Grundschuld bezieht, vollständig getilgt sein. Außerdem benötigt man die Löschungsbewilligung, in der der Kreditgeber bestätigt, dass der Sicherungszweck der Grundschuld aufgehoben ist und die Grundschuld gelöscht werden kann. Die Löschungsbewilligung leitet man an den Notar weiter, bei dem man die Löschung der Grundschuld beantragt.

Wann erlischt die Grundschuld?

Die Grundschuld erlischt nicht automatisch, sondern kann vom Eigentümer gelöscht werden. Hierfür muss dieser zunächst den Kredit vollständig zurückgezahlt haben. Ab diesem Zeitpunkt hat die kreditgebende Bank keine Rechte an der Immobilie mehr und sendet dem Eigentümer eine Löschungsbewilligung. Der Eigentümer kann dann wahlweise die Grundschuld löschen oder weiterbestehen lassen.

Wird eine Grundschuld automatisch gelöscht?

Nein, die Grundschuld kann nur vom Eigentümer gelöscht werden, nachdem er den Kredit vollständig an die kreditgebende Bank zurückgezahlt hat. Er erhält dann von der Bank die Löschungsbewilligung. Nun hat der Eigentümer die Wahl: Entweder er lässt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, zum Beispiel, um sie als Sicherung für einen späteren Kredit zu verwenden, oder er lässt die Grundschuld löschen, damit die Immobilie nicht mehr belastet ist.

Man muss berücksichtigen, dass die Löschung der Grundschuld in der Regel 0,2 bis 0,4 % der Grundschuldsumme kostet. Diese Kosten setzen sich aus dem Honorar für den Notar und den Gebühren für das Grundbuchamt zusammen.

Was passiert, wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird?

Wenn die Grundschuld nicht gelöscht wird, bleibt sie im Grundbuch bestehen. Der Eigentümer der Immobilie ist dann auch Eigentümer der Grundschuld und kann diese zur Sicherung eines späteren neuen Kredites verwenden.

Was ist eine Zweckerklärung für Grundschulden?

Mit einer Zweckerklärung für Grundschulden erklärt man bei einer Immobilienfinanzierung, dass die Grundschuld dazu dient, den Immobilienkredit abzusichern. Für die Zweckerklärung schließt man einen Vertrag mit der kreditgebenden Bank. Durch den Vertrag werden die Forderungen der Bank bei einem Zahlungsausfall abgesichert.

Ohne eine Zweckerklärung hätte die Bank theoretisch die Möglichkeit, die eingetragene Grundschuld auch für andere Verbindlichkeiten zu verwenden, die der Kreditnehmer bei ihr hat. Mit der Zweckerklärung ist sichergestellt, dass die Grundschuld ausschließlich als Sicherungszweck für die Finanzierung der Immobilie verwendet wird.

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