Bauzinsenentwicklung 2022: Die Bauzinsen-Prognose unseres Experten

  • Werden die Bauzinsen 2022 steigen oder fallen? Alexander Naumann, Leiter des 1822direkt Immobiliencenters, im Interview über die wahrscheinliche Bauzinsenentwicklung.

  • Außerdem: Wie wirkt sich die aktuelle Situation auf die Immobilienpreise 2022 aus?

  • Was bedeutet die Entwicklung für Ihre Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung?

1. Frage: Wie lautet Ihre Prognose für die Bauzinsen bis Ende 2022?

Schleichend aber kontinuierlich haben sich im letzten Jahr die Bauzinsen nach oben entwickelt und sind durchschnittlich um rund 30 Basispunkte gestiegen. Dynamischer war die Entwicklung in den ersten Wochen 2022, sodass wir uns ziemlich schnell vom Zeitalter des extrem günstigen Baugeldes verabschiedet haben. Die Rendite von zehnjährigen Bundesanleihen als Richtschnur für die Konditionsgestaltung bei Immobilienfinanzierungen tendierte erstmals im Januar 2022 wieder zeitweise im positiven Bereich, nachdem für fast drei Jahre nur eine negative Verzinsung anzutreffen war. Mittlerweile hat sich die Position über der Nulllinie deutlich gefestigt. Das ist die Folge der ansteigenden Inflation und des zunehmenden Ausstiegs der Notenbanken aus der ultralockeren Geldpolitik. Wobei in Europa die Geldpolitik in 2022 voraussichtlich weiterhin sehr behutsam mit einer Rückführung ihrer Anleihekäufe und erst danach mit einer Änderung der Leitzinsen ausgerichtet sein wird. Dennoch scheinen erste Zinserhöhungsschritte der EZB in diesem Jahr durchaus möglich. Die Teuerung dürfte vor dem Hintergrund der anspringenden Konjunktur bei gleichzeitigen Engpässen bei Rohstoffen, Vorprodukten und in den Lieferketten weiterhin spürbar höher als gewohnt ausfallen.

Deswegen prognostizieren wir bei der Rendite für zehnjährige Bundesanleihen eine dauerhafte Positionierung im positiven Bereich und für das Jahresende 2022 einen Anstieg auf bis zu 0,4 %. Das Baugeld könnte sich somit bis Ende 2022 auf um die 1,5 % bis 1,75 % für Zinsbindungen von zehn Jahren einpendeln. Damit ist das Zinsniveau für Immobilienkäufer weiterhin günstig. Dennoch ist gerade angesichts der Immobilienpreisentwicklung und ansteigender Kreditsummen jede Zinserhöhung in der Haushaltskasse zu spüren.

2. Frage Müssen sich Häuslebauer mittel- bis langfristig auf steigende Bauzinsen vorbereiten?

Der kontinuierliche Anstieg der Bauzinsen dürfte sich auch mittel- bis langfristig fortsetzen. Entscheidend wird dabei sein, wie sich die post-pandemische Weltwirtschaft entwickeln wird. Hauptaugenmerk liegt auf dem Verbraucherverhalten und den Rohstoffpreisen.

Daneben werden zwei weitere Themen die Zinsen voraussichtlich beeinflussen: Nachhaltigkeit und Regulatorik.

Mit der Einstellung der energetischen Förderprogramme zum Jahresanfang ist derzeit noch unklar, wie die staatlichen Programme künftig konkret aussehen werden. Im Moment haben sich bereits die Finanzierungen alleine durch den Wegfall des Tilgungszuschusses verteuert. Daneben will Europa spätestens 2050 klimaneutral werden. Auf diesem Weg gilt der Immobiliensektor als einer der Meilensteine. Schließlich entfallen weit über 30 % der Treibhausgasemissionen auf den Gebäudebereich. Deswegen soll sich bereits bis 2030 der CO2-Ausstoß aller Gebäude in Deutschland halbieren. Das ist nur mit massiven Investitionen möglich, wobei das Baugewerbe schon jetzt eine hohe Auslastung zu verzeichnen hat. Die Schwierigkeit besteht mithin darin, die knappen Ressourcen passgenau zu steuern. Somit ist schwer vorstellbar, dass Immobilienfinanzierungen davon nicht betroffen sein werden.

Mehrfach hat die Deutsche Bundesbank darauf hingewiesen, dass zumindest in Teilbereichen die hohen Immobilienpreise für eine Überhitzung des Marktes und damit für eine Überbewertung sprechen. Eine vorsichtigere Kreditvergabe und mehr Eigenkapitaleinsatz beim Immobilienkauf sei deswegen nach Ansicht der Aufseher ratsam. Zudem steht in 2025 die Einführung neuer Eigenkapitalregeln, die sogenannten Basel-III-Reform, an, die bis 2030 vollständig umzusetzen ist. Die neuen Vorgaben sehen teilweise höhere Kapitalerfordernisse für die Kreditgeber bei der Finanzierung vor und dürften bereits im Kreditvergabeverhalten vor Inkrafttreten antizipiert werden.

Das sind alles weitere Faktoren, die für eine Verteuerung des Baugeldes sprechen.

3. Frage: Wie werden sich die Immobilienpreise hierzulande entwickeln?

Die ungebremste hohe Nachfrage nach Immobilien bei knappem Angebot spricht weiterhin für einen Preisauftrieb bei Wohnimmobilien. Selbst die moderat ansteigenden Zinsen dürften aufgrund der gestiegenen Bedeutung des Homeoffice und der Immobilie als Vermögensanlage das stabile Interesse am Wohnungsmarkt nicht stark beeinträchtigen. Wir erwarten allenfalls eine Normalisierung in der Entwicklung, nachdem die Experten der Helaba für das letzte Quartal 2021 einen Spitzenwert mit einem Plus von 14,5 % für die Baupreise errechneten. Spannend wird die Frage sein, ob wir bald einen geteilten Immobilienmarkt erleben werden: Auf der einen Seite Gebäude mit geringem Energiebedarf (Energieeffizienzklassen A-C) und steigenden Preisen sowie andererseits Wohnungen und Häuser mit hohem Verbrauch (Klassen D-H) mit gleichbleibenden und sogar sinkenden Preisen. Künftig dürfte jedenfalls der CO2-Ausstoß stärker in der Wertentwicklung von Immobilien Berücksichtigung finden.

4. Frage: Registrieren Sie derzeit im Um- und Neubaugeschäft bei ihren Kunden Verzögerungen durch Lieferengpässe im Bausektor?

Es ist keine Seltenheit mehr, dass sich die Fertigstellung im Neubau verzögert, wobei diese meistens nicht wesentlich waren. Denn die meisten Bauherren haben bereits die geplanten Bauzeiten verlängert, um mögliche Ressourcenengpässe abfedern zu können. Beim Umbau ist festzustellen, dass selbst bei freien Handwerkerressourcen längere Wartezeiten entstehen, weil schlicht das Material nicht vorhanden ist. Umso schwieriger sind Preiskalkulationen bei Modernisierungen oder Sanierungen. Hier ist es ratsam, einen finanziellen Puffer einzukalkulieren, denn neben der Wartezeit erhöhen sich dann bei Lieferfähigkeit die Preise unvorhergesehen.

5. Frage: Stellen Sie Veränderungen bei der Nachfrage nach Baufinanzierungen fest?

Es werden überwiegend Annuitätendarlehen mit langen Laufzeiten nachgefragt. Der Schwerpunkt der Nachfrage liegt bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Bei Anschlussfinanzierungen spielen zunehmend Forward-Darlehen eine Rolle. Daneben könnte es angesichts der Preisentwicklung für Käufer immer schwieriger werden, das erforderliche Eigenkapital vorzuhalten. Unabhängig davon ist die durchschnittliche Darlehenshöhe weiter angestiegen und der Tilgungssatz leicht gefallen, damit die Finanzierung tragbar bleibt.

6. Frage: Macht es Sinn, sich die aktuellen Bauzinsen mit einem Forward-Darlehen (bis zu drei Jahre im Voraus) für die Anschlussfinanzierung zu sichern?

Lag man in den letzten Jahren mit einem Forward-Darlehen oft falsch, da sich der Zinsaufschlag für die Sicherung der Kondition nicht gerechnet hat, ist jetzt der Zeitpunkt gekommen, seine Anschlussfinanzierung genau zu planen. Trifft die Prognose des nachhaltig ansteigenden Zinsniveaus nämlich zu, dann geht die Wette diesmal auf. Deswegen ist es empfehlenswert, sich einmal über die Absicherungskosten zu informieren. Wann dann der beste Zeitpunkt für den Abschluss eines Forward-Darlehens ist, hängt von den eigenen Zinserwartungen und dem Zinsaufschlag des Darlehens ab.


Was weitere Experten prognostizieren können Sie dem Ausblick 2022 von Biallo entnehmen.

Tipp: Sie besitzen ein Haus oder planen den Erwerb einer Immobilie?

Wenn Sie gerade eine Immobilie oder sogar eine Baufinanzierung suchen oder Ihr aktuelles Immobiliendarlehen demnächst zur Verlängerung ansteht, dann kümmern Sie sich am besten rechtzeitig darum. Denn nachher heißt es schnell sein. Wir helfen Ihnen gerne dabei.

Ihr Startpunkt: Der Baufinanzierungsrechner der 1822direkt

Dort benötigen Sie lediglich drei Angaben: Kaufpreis, Eigenkapital und Postleizahl Ihrer Traumimmobilie. Mit einem Klick bekommen Sie somit einen Überblick über die monatliche Rate und können anschließend die Beratung unserer Baufinanzierungsexperten anfordern.

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