Bauzinsenentwicklung 2022 im 2. Halbjahr: Die Bauzinsen-Prognose unseres Experten

  • Werden die Bauzinsen in der zweiten Jahreshälfte 2022 weiter steigen? Alexander Naumann, Leiter des 1822direkt Immobiliencenters, im Interview über die wahrscheinliche Bauzinsenentwicklung.

  • Außerdem: Wie wirkt sich die aktuelle Situation auf die Immobilienpreise 2022 aus?

  • Was bedeutet die Entwicklung für Ihre Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung?

1. Frage: Die Bauzinsen haben sich in der ersten Jahreshälfte 2022 mehr als verdreifacht. Wird es in der zweiten Jahreshälfte einen ebenso rasanten Anstieg geben?

Naumann: Die Entwicklung im ersten Halbjahr 2022 hat alle Experten überrascht. Es bestand zwar überwiegend eine Einigkeit über weiter steigende Zinsen für Immobilienfinanzierungen, doch auf einem weit moderateren Niveau. Deswegen dürfte angesichts der Lage in der Ukraine, des Auslaufens der Pandemie (Stichwort Lieferkettenproblematik aufgrund der Lockdowns in China) und der hohen Inflation eine große Prognoseunsicherheit bei allen Vorhersagen bestehen. Viel wird davon abhängen, ob es zu einem Gaslieferstopp kommen wird und wie die Logistikprobleme gelöst werden können. Daneben wird die Globalisierung einer Art Neuorganisation unterliegen. Deutschland war in der Vergangenheit einer der großen Profiteure allerdings mit der Folge von starken Abhängigkeiten, was uns aktuell gerade bei der Energieversorgung bewusst wird. Von diesen Entwicklungen dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Entscheidung abhängig machen, wie groß der erwartete Zinsschritt im Juli ausfallen wird. Die Signalwirkung dürfte dann ebenfalls die Kapitalmärkte betreffen. Zwar hat der Markt die Zinsschritte schon eingepreist, doch ist der Rentenmarkt im Vorfeld der Leitzinserhöhungen nervös. Das erklärt die derzeitigen hohen Schwankungen bei den Bauzinsen.

Bis zum Jahresende dürfte die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen als Benchmark für die Bauzinsen weiterhin um die ein Prozent liegen (Anm. der Red.: Prognose wurde mittlerweile auf 2 % angehoben). Allerdings schätzen die Notenbanken den Markt für Immobilien kritisch ein. Eine weitere Verschärfung der Regularien könnte zu einer Verknappung der Kreditvergabe begleitet durch Aufschläge führen. Das Baugeld prognostizieren wir somit in gut sechs Monaten in einem Korridor zwischen drei bis vier Prozent für Zinsbindungen von zehn Jahren.

2. Frage: Wo sehen Sie die Bauzinsen mittel- bis langfristig?

Naumann: Die einzig sichere Vorhersage dürfte sein, um mit John Maynard Keynes zu antworten: „In the long run, we are all dead“. Ansonsten sind die bestimmenden Faktoren für eine fundierte Prognose in fünf bis zehn Jahren zu unbestimmt. Gerade in der jüngsten Vergangenheit sind immer wieder Ereignisse eingetreten, mit denen niemand gerechnet hatte. Unabhängig davon hängt viel davon ab, ob sich die weltweiten Spannungen nicht weiter verschärfen und wir uns sukzessive Lösungen annähern. Dies vorausgesetzt, spricht viel für einen weiteren moderaten Anstieg der Bauzinsen.

Sollte jedoch der Krieg in Europa eskalieren und es zu einer Energiekrise kommen, wird die EZB eher zurückhaltend agieren, um die Wirtschaft zu stützen. Eine Abkehr von der Beendigung der expansiven Zinspolitik würde gleichzeitig wieder fallende Zinsen für Baufinanzierungen ermöglichen. Spannend wird die Entwicklung der Inflation sein. Insbesondere, ob China seine Lockdowns auf Basis seiner Zero-Covid-Politik beendet und sich dadurch die pandemiebedingten Logistikprobleme entspannen. Dadurch würde die angebotsseitig getriebene Preissteigerung Entlastung erfahren. Die Notenbanken müssten nicht mehr so stark intervenieren, der Zinsanstieg könnte sich deutlich verlangsamen.

3. Frage: Werden auch die Immobilienpreise weiter anziehen?

Naumann: Das Bild ist nicht mehr so eindeutig wie in den zurückliegenden Jahren, als es nur eine Richtung gab, nach oben. Im ersten Quartal 2022 lag die Steigerung nach den Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) mit 12,6 Prozent nochmals über dem vierten Quartal des Vorjahres. Mittlerweile hält der Boom für private Wohnimmobilien in Deutschland jetzt seit fast zwölf Jahren an und zeigt sich bemerkenswert robust gegenüber äußeren Faktoren. Kein Wunder, dass es einige mahnende Stimmen gibt, die vor einer Preiskorrektur am Immobilienmarkt warnen. So kritisierte die EZB in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht die teilweise heftig überbewerteten Immobilien, gerade in Deutschland. Bereits im Februar zeigte sich die Bundesbank über eine mögliche Immobilienblase beunruhigt. Zwar halte das knappe Angebot die Preise derzeit stabil, die Überbewertungen würden jedoch anfällig für Preiskorrekturen machen.

Die Verknappung der Rohstoffe und die Probleme bei den Lieferketten insbesondere für Holz oder Stahl sowie die hohe Kapazitätsauslastung werden das Angebot an Immobilien weiter einengen. So schätzen die Volkswirte der Helaba, dass die Bundesregierung selbst bei optimistischer Einschätzung ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen um 100.000 verfehlen wird. Wie sieht es bei der Nachfrage, den potenziellen Immobilienkäufern aus? Steigende Bauzinsen und hohe Inflationsraten über den Lohnsteigerungen führen zu niedrigeren Reallöhnen und belasten die Verbraucher. Mit den geringer werdenden Haushaltsüberschüssen werden immer weniger Privatpersonen in der Lage sein, sich noch eine Immobilie leisten zu können. Paradoxerweise führt dies gerade zu einer Ausverkaufsstimmung unter dem Motto „Jetzt schnell kaufen, solange noch bezahlbar“. Daneben verlieren durch die ansteigenden Finanzierungskosten Immobilieninvestments für den Kapitalanleger zunehmend gegenüber anderen Anlageformen an Attraktivität, was die Nachfrage beruhigen sollte.

Vieles spricht dafür, dass wir einen Gipfel erreicht haben. Die spannende Frage: Führt der Weg weiter zum nächsten Gipfel, entlang einer leicht ansteigenden Hochebene oder doch wieder zurück ins Tal? Antwort: Es wird von Region zu Region unterschiedliche Richtungen geben. Bei Sättigungen oder Preisübertreibungen werden wir sinkende Preise sehen, einige Märkte werden sich seitwärts bewegen und weitere wieder von neuen Möglichkeiten profitieren. So dürften die geplanten Industrieansiedlungen, - wie zum Beispiel bei Heide (Batterie) und Magdeburg (Chip) - zu einem Auftrieb von Wohnimmobilien führen.

Fazit: Ein Ende des Preisbooms, aber wohl im Durchschnitt stabile Preise. Gleichzeitig könnte es dazu kommen, dass Bestandsimmobilien durch die Notwendigkeit zu energetischen Sanierungen gewisse Abschläge hinnehmen müssen.

4. Frage: Im Bausektor gibt es erhebliche Lieferengpässe und Preisanstiege. Spiegeln sich diese Probleme bei der Nachfrage nach Baufinanzierungen?

Naumann: Immobilienfinanzierungen kann nur jemand abschließen, der eine Immobilie zum Kaufen gefunden hat. Wird das Angebot an Neubauten aufgrund der Lieferengpässe knapper, wird es weniger Nachfrage nach Baukrediten geben. Da jedoch die durchschnittlichen Finanzierungssummen gestiegen sind, wird trotz abnehmender Stückzahlen ein ähnlich hohes Kreditvolumen wie im Vorjahr erwartet.

Für Bauträger, die sich nicht rechtzeitig die Preise gesichert haben, könnte es eng werden. Im Markt soll es schon erste Anbieter geben, die Kunden eine Prämie zahlen, wenn sie vom Kauf zurücktreten, um dann die Immobilie mit Preisaufschlägen erneut vermarkten zu können.

Der Fokus rückt insgesamt mehr auf die Bestandsimmobilie. Verstärkt wird der Trend durch die Einengung der staatlichen Neubauförderung. Künftig sollen die Unterstützungen mehr auf die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien ausgerichtet werden.

5. Frage: Was raten Sie Ihren Kunden, damit deren Baufinanzierung unter den aktuellen Umständen auf sicheren Füßen steht?

Naumann: Die Kreditsummen entsprechen in der Regel dem Fünf- bis Zehnfachen eines Jahresgehalts. Um so sorgfältiger ist die monatliche Belastung zu planen. Deswegen liegt das Hauptaugenmerk auf der Tragfähigkeit über die gesamte Laufzeit des Kredits. Das heißt, das Nettoeinkommen sollte neben den notwendigen Ausgaben immer ausreichen, um den Kredit bedienen zu können. Veränderungen, wie das Auslaufen der Zinsbindung mit einer möglich höheren Zinsbelastung im Anschluss oder geringere Einkünfte in der Rente, sind dabei zu berücksichtigen.

Deswegen raten wir angesichts der unsicheren Situation sowohl bei der monatlichen Belastung als auch bei dem verbleibenden Eigenkapital für unvorhergesehene Risiken solide Puffer einzubauen. Schließlich muss die Heizung erneuert werden oder ein Folgemieter wird erst später gefunden. Niemand befasst sich im Vorfeld bewusst damit, doch gleichzeitig gilt es für schlechte Ereignisse wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit oder Tod eines Kreditnehmers einen Plan B durchgespielt zu haben. Neben der Finanzierung ist die Suche der Immobilie entscheidend. Wer sein Haus sorgfältig ausgewählt hat, muss weniger befürchten, bei einem späteren Verkauf Verluste realisieren zu müssen.

6. Frage: Wenn eine Finanzierung in zwei Jahren ausläuft, raten Sie dann zu einem Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung?

Naumann: Bis Jahresende sind die Entwicklungen noch einigermaßen gut greifbar. Was in zwei Jahren ist, weiß niemand so genau. Wer hätte Anfang 2020 gedacht, dass eine Pandemie die Welt in Atem hält und knapp zwei Jahre später ein Krieg dieses Ausmaßes nochmals in Europa Wirklichkeit wird. Deswegen steht bei einem Forward-Darlehen die Kalkulationssicherheit im Vordergrund, um die künftige monatliche Belastung besser abschätzen zu können. Ob es günstiger ist, als abzuwarten, wird sich dann in zwei Jahren zeigen. Die Aufschläge für ein Forward-Darlehen in zwei Jahren sind mit 30 bis 50 Basispunkte überschaubar. Der risikoscheue Kreditnehmer wird die Kosten somit gerne auf sich nehmen.


Was weitere Experten prognostizieren, können Sie dem Bauzinsen-Ausblick von Biallo für das 2. Halbjahr 2022 entnehmen.


Tipp: Sie besitzen ein Haus oder planen den Erwerb einer Immobilie?

Wenn Sie gerade eine Immobilie oder sogar eine Baufinanzierung suchen oder Ihr aktuelles Immobiliendarlehen demnächst zur Verlängerung ansteht, dann kümmern Sie sich am besten rechtzeitig darum. Denn nachher heißt es schnell sein. Wir helfen Ihnen gerne dabei.

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