Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das?

Laut F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) sind die Mietkosten in den letzten sechs Jahren stark gestiegen.

Haus kaufen ohne Eigenkapital / Bild: luxorphoto/Shutterstock

Haus kaufen ohne Eigenkapital / Bild: luxorphoto/Shutterstock

In einem Wohnindex für Deutschland für das 4. Quartal 2016 ergeben sich folgende Zahlen: Für die Stadt München wird ein Quadratmeterpreis von durchschnittlich 13 € für eine zehn Jahre alte Wohnung angegeben. In Stuttgart kostet der Quadratmeter 10,30 € und in Köln 9,60 €. Das entspricht einer Steigerung der Mietpreise um 2,1 beziehungsweise 1,5 Prozent im vergangenen Jahr.

Demgegenüber steht die derzeitige Niedrigzinspolitik. Ein Darlehen erhält man aktuell teilweise schon für weniger als 2 Prozent Zinsen. Ob Sie nun monatlich Miete zahlen oder jeden Monat einen Betrag zur Baufinanzierung aufbringen: Die Höhe der Kosten verhält sich oftmals ähnlich. Mit der Finanzierung eines Baukredits können Sie nach einigen Jahren allerdings eine Immobilie Ihr Eigen nennen, was bei einer Mietwohnung nicht der Fall ist. Da scheint der Besitz eines Eigenheims einen besonders hohen Wert zu haben. Doch wer darüber nachdenkt, sich ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, der sollte seine Entscheidung sehr gut überdenken. Experten raten davon eher ab.

Risiken der Finanzierung eines Hauses ohne Eigenkapital

Für eine Baufinanzierung können Sie mit Ihrer Bank unterschiedliche Konditionen vereinbaren. Sie haben die Möglichkeit, den Darlehensbetrag, die Laufzeit, die Höhe der Tilgungsrate sowie die Dauer der Zinsbindung individuell festzulegen. Bei einer Vollfinanzierung wird allerdings der Kauf eines Hauses komplett von der Bank finanziert. Wenn Sie selbst kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, muss die benötigte Kreditsumme entsprechend höher ausfallen. Damit verbunden ist eine ebenso höhere Kreditrate. Aktuell sind die Bauzinsen sehr niedrig. Insofern fallen auch die monatlichen Tilgungsraten gering aus. Eine exakte Prognose der Zinsbildung für die nächsten Jahre ist jedoch nicht möglich. Sollten die Zinsen bis zum Ablauf der von Ihnen gewählten Zinsbindung steigen, müssen Sie mit einem deutlichen Anstieg der Raten für die Anschlussfinanzierung rechnen. Oft wählen Kreditnehmer in diesem Fall eine sehr niedrige Tilgung der Kreditsumme. Das hat zur Folge, dass sich die Summe zunächst nur sehr geringfügig reduziert. Eine hohe Restschuld bleibt am Ende übrig.

Kosten beim Hausbau / Bild: Monkey Business Images/Shutterstock

Kosten beim Hausbau / Bild: Monkey Business Images/Shutterstock

Wenn Ihnen die Bank eine Immobilienfinanzierung ermöglicht, erfolgt grundsätzlich ein Eintrag ins Grundbuch bzw. kann eine bestehende Grundschuld abgetreten werden. Damit sichert sich die Bank ab. Falls Sie anfallende Raten nicht zahlen, hat sie das Recht, Ihre Immobilie zu verwerten. Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital verlangt die Bank oft zudem einen höheren Zinssatz. Die Laufzeit des Kredits ist meist länger. Der Besitz von Eigenkapital bringt nicht nur eine lukrativere Finanzierung des Hauskaufs mit sich. Auch für den Fall, dass ein Ehepartner arbeitslos oder krank wird oder sonstige unerwartete Kosten anfallen, mindern Rücklagen das Risiko von hoher Verschuldung oder Zwangsversteigerung durch die Bank.

Was sollten Sie außerdem wissen?

Wir empfehlen einen Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20 %. Daneben hängt die Zinshöhe von der Laufzeit und von der Höhe des Eigenkapitals ab. Je mehr Eigenkapital für den Kauf verwendet wird, desto niedriger ist grundsätzlich der Zins. Eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital ist kaum möglich, denn mit der Finanzierung des Baukredits allein ist es noch nicht getan. Schon im Voraus, aber auch, wenn das Haus gebaut ist, fallen folgende zusätzliche Kosten an, die Sie unbedingt mit einkalkulieren sollten:

Vorab:

  • Kosten für den Notar
  • Provision für den Makler
  • Grunderwerbssteuer

Diese Nebenkosten sollten aus Eigenkapital vorhanden sein und betragen ca. 15 % des Gesamtkaufpreises.

Rücklagen für unerwartet auftretende Kosten:

  • Experten empfehlen die Rücklage von drei bis fünf Monatsgehältern auf einem Tagesgeldkonto für ungeplante Ausgaben.
  • Dies könnte beispielsweise eine Reparatur am Auto sein.

Instandhaltungskosten:

  • Dabei können Sie davon ausgehen, dass alle 15 bis 20 Jahre eine neue Heizung fällig ist.
  • Bei der Fassade bedarf es etwa nach 20 Jahren Instandhaltungsarbeiten.
  • Fenster müssen etwa alle 20 bis 30 Jahre ausgetauscht werden.
  • Die Elektroinstallation sollte nach 30 Jahren erneuert werden.

Auch wenn der Baukredit abbezahlt ist, haben Sie bestehende Nebenkosten für:

  • Wasser
  • Strom und Heizung
  • Grundsteuer
  • Müllentsorgung
  • Versicherung

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