Maximale Kreditsumme

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Wie hoch darf mein Immobilienkredit sein?

Der Traum von der eigenen Immobilie ist wunderbar. Die meisten haben eine ganz bestimmte Vorstellung davon, wie das eigene Haus oder die eigene Wohnung einmal aussehen soll. Wovon träumen Sie? Sollen es viele Quadratmeter sein, ein großer Garten, bodentiefe Fenster oder ein Kamin? Mit einer Baufinanzierung kann man sich die meisten Wünsche erfüllen. Also einfach einen Kredit aufnehmen und los geht’s? Wir zeigen Ihnen, was bei einer Finanzierung wichtig ist. Schließlich begleitet Sie Ihr Kredit die nächsten Jahre oder Jahrzehnte.

 

Anhand der folgenden Kriterien lässt sich ganz einfach überschlagen, wie viel Kredit Sie sich leisten können:

 

  1. Monatlich verfügbarer Betrag
  2. Kreditlaufzeit
  3. Höhe des Eigenkapitals

1. Wie viel Geld steht Ihnen monatlich zur Verfügung, um Ihren Immobilienkredit abzubezahlen?

Ein Überblick zahlt sich aus. Denn wie anders sollen Sie wissen, wie viel Geld Ihnen monatlich überhaupt zur Verfügung steht, um die Tilgung und Zinsen Ihres Kredits zu stemmen? Das ist gar nicht so kompliziert, wie es klingt. Stellen Sie einfach Ihre Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber. Wichtig ist, dass Sie realistisch rechnen und nichts weglassen.

Haben Sie an alles gedacht? Kosten für Essen, Trinken, Kleidung, Strom, Gas, Ihr Auto, das Fitnessstudio, einen schönen Urlaub … Legen Sie gedanklich auch einen Sparbetrag beiseite, falls unvorhergesehene Kosten auf Sie zukommen.

Sollten Sie momentan noch zur Miete wohnen, vergessen Sie nicht, dass Sie diese künftig sparen werden – ein Betrag auf Ihrer Plusseite.

Auf der anderen Seite haben Sie höhere Bewirtschaftungskosten für Ihre eigene Immobilie. Hier setzen die Darlehensgeber im Durchschnitt 3 € je Quadratmeter an.

Überlegen Sie bitte, wie sich Ihre Einkommensverhältnisse in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten entwickeln werden. Welche Bestandteile meines Gehalts sind fest vereinbart und welche sind variabel? Wie wird sich mein Einkommen in den nächsten Jahren entwickeln? Plane ich ein Sabbatical, Eltern- oder Pflegeteiltzeit?  Wird mein Einkommen deswegen schwanken oder kann ich bereits jetzt mit zusätzlichen Erträgen kalkulieren.


2. Wie lange läuft der Kredit, bis wann wollen Sie spätestens schuldenfrei sein?

In einem gewissen Rahmen entscheiden Sie darüber, ob Sie lieber eine lange Laufzeit und eine niedrigere monatlichen Belastung haben oder Sie mit einer hohen Monatsrate schneller schuldenfrei sind. Einen Aspekt gilt es jedoch dabei zu beachten. Im Rentenalter ist das Einkommen meist geringer. Deswegen planen viele Darlehensnehmer spätestens bis zum Renteneintritt, ihre Immobilie abbezahlt zu haben.

Die Länge der Laufzeit steuern Sie über die Höhe des Tilgungssatzes. Zusammen mit den Zinszahlungen ergibt er die Annuität eines Darlehens und somit umgelegt auf den Monat Rate für einen Kredit.

Die meisten Baufinanzierer erwarten eine monatliche Tilgung von mindestens einem Prozent. Viele Kreditnehmer legen sich auf zwei bis drei Prozent fest. Das ist gut so! Denn nur auf den ersten Anschein ist es bei den niedrigen Zinsen verlockend, hohe Kredite mit geringen Tilgungsleistungen aufzunehmen.

Beispiel: Mit 500 € Monatsrate können bei einem Zinssatz mit zehnjähriger Zinsbindung von 1,5 % rund und einer Tilgung von 1 % 225.000 € an Kredit aufgenommen werden. So könnte sich fast jeder eine Immobilie leisten. Allerdings birgt diese Finanzierung ein hohes Risiko. Es dauert mehr als sechzig Jahre, bis der Kredit zurückbezahlt ist. Dabei muss in zehn Jahren aufgrund  des Auslaufens der Zinsbindung ein neuer Anschlusskredit abgeschlossen werden. Wenn die Zinsen dann kräftig gestiegen sind, kann sich die Rate leicht verdoppeln. Mitunter müsste dann die Immobilie zur Rückzahlung des Kredits veräußert werden.

Daneben sollten Sie sich nicht übernehmen. Zahlen Sie monatlich nur so viel zurück, dass Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Mehr als 50 Prozent Ihres monatlichen Nettohaushaltseinkommens sollten Sie nicht für die Tilgung und die Wohnnebenkosten (also Heizkosten, Grundsteuer, Wasser und Abwasser …) ansetzen. 

Übrigens: Wie schnell Sie einen Kredit abbezahlen, hängt nicht allein von einer hohen, prozentualen Tilgung ab. Entscheidend ist, wie viel Sie insgesamt regelmäßig pro Jahr – also durch Tilgung und Zinsen – an Ihren Baufinanzierer zurückzahlen. Aus beiden ergibt sich die monatliche Rate.

Beim Abschluss einer Neu- oder einer Anschlussfinanzierung entscheiden Sie darüber, für wie lange Sie sich an einen festen Zinssatz (Sollzins) binden möchten.

Kredite mit kurzer Zinsbindung haben in der Regel niedrigere Zinssätze als die mit längeren Laufzeiten.
Für Sie als Kreditnehmer können jedoch sowohl kurze als auch lange Zinsbindungen von Vorteil sein. Kürzere sind wie gesagt für gewöhnlich mit niedrigeren Zinsen verbunden. Zudem könnten Sie, sollte sich das Zinsumfeld innerhalb der Laufzeit verändern, von Zinssenkungen profitieren und eine noch günstigere Anschlussfinanzierung abschließen. Genauso kann es jedoch auch sein, dass die Zinsen steigen. Dann zahlen Sie nach Ablauf Ihrer zum Beispiel 5-jährigen Zinsbindung einen höheren Zinssatz als vorher.

Wie bereits erwähnt, spielt es bei der Berechnung des Zinssatzes für Ihre Immobilienfinanzierung eine Rolle wie lange Sie sich an einen festen Zinssatz binden möchten. Diese Sollzinsbindung ist jedoch nur ein Faktor, den Baufinanzierer berücksichtigen. Außerdem wird berechnet, in welchem Verhältnis die Darlehenssumme zum tatsächlichen Objektwert steht. Dabei gilt: Je höher die gewünschte Summe im Vergleich zum Wert Ihrer Immobilie ist, desto höher ist auch das Risiko für den Baufinanzierer. Und desto höher sind die Zinsen. Einen aktuellen Zins können Sie mit nur drei Eingaben mit unserem Zinsrechner ermitteln.

Neben diesen vielen persönlichen Faktoren beeinflusst die Europäische Zentralbank (EZB) über ihre Zinspolitik das Zinsniveau. Als Faustregel gilt:  Je niedriger dieser Leitzins ist, desto günstiger ist es an Geld zu kommen.


3. Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?

Dass Häuslebauer oder -käufer im besten Fall Eigenkapital mitbringen, ist kein Mythos: Für eine solide Finanzierung ist es auf jeden Fall hilfreich bereits etwas angespart zu haben. Zu empfehlen sind 20 bis 30 Prozent der Gesamtausgaben für Ihre Immobilie. Richtig gelesen: Das Eigenkapital bezieht sich nicht lediglich auf den Kaufpreis einer Immobilie, sondern auch auf deren Nebenkosten. Und die haben es mitunter in sich. Neben der Grunderwerbsteuer und den Notar- sowie Grundbuchkosten schlägt vor allem die Maklergebühr zu. In der Spitze sind so 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten  grundsätzlich aus dem  Eigenkapital zu zahlen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Geld auf einem Sparkonto handelt, um Bausparguthaben, eine Lebensversicherung, Aktien oder andere Immobilien. Allerdings beachten Sie, dass Sie Ihre Anlagen auflösen müssen. Dabei entstehen mitunter Kosten oder Sie verzichten auf Rendite. Dem ist gegenüberzustellen, dass der Zinssatz für die Finanzierung bei einem hohen Eigenkapitaleinsatz generell günstiger ist.

Ein besseres Verhältnis zwischen Fremdkapital und Wert der Immobilie können Sie auch durch Eigenleistungen erreichen. Bei dieser auch als Muskelhypothek bezeichnenden Vorgehensweise beauftragen Sie zum Beispiel für den Innausbau keine Handwerker sondern erledigen selbst die Arbeiten. Dadurch steigern Sie den Wert Ihrer Immobilie. Bitte überschätzen Sie sich jedoch nicht, um das Potenzial auszuschöpfen, gilt es mitunter viel Zeit zu investieren.
 

Am besten besprechen Sie mit unseren Baufinanzierungsexperten, wie ein optimaler Eigenkapitalanteil aussieht.

Maximalen Kaufpreis berechnen

Sie haben alle wichtigen Zahlen parat? Dann nutzen Sie unseren Budgetrechner und finden Sie die maximale Höhe Ihres Immobilienkredits heraus und wie viel Geld Ihnen, abzüglich der Nebenkosten für Ihre Taumimmobilie bleibt.

 

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Das eigene Budget vergrößern

Wussten Sie, dass es zahlreiche Fördermöglichkeiten gibt, die Ihnen den Weg ins Eigenheim erleichtern können? Wir verraten Ihnen, was Sie mit einer KfW-Förderung, Wohn-Riester oder Baukindergeld gewinnen können.


 
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Auf zur Immobiliensuche


Jetzt haben Sie alles zusammen und wissen, was Sie sich leisten können. Was neben dem Preis noch wichtig ist, haben wir Ihnen übersichtlich auf folgender Checkliste zusammengefasst.

 

 


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